서울 재건축 단지의 임대주택 의무공급 비율을 완화하면 사업비 부담이 큰 폭으로 낮아지는 것으로 나타났다. 서울 양천구 목동 신시가지아파트 1~3단지의 경우 임대주택 공급비율이 기존 50%에서 30%로 낮아지면 가구당 환급금이 1억 원 이상 늘어나는 것으로 추정됐다. 정부와 서울시가 임대주택 의무공급 비율을 법적 최저 수준인 30%까지 낮출 경우, 주요 사업장에서 정비사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다.
3일 서울경제신문이 ANU건축사무소와 하나감정평가법인 등과 함께 서울 양천구 목동 1~3단지 정비사업의 임대주택 의무 공급 비율을 50%에서 30%로 축소한 상황을 시뮬레이션한 결과, 소유주의 재건축 사업 환급금이 최소 1억 1000만 원~최대 1억 6000만 원까지 늘어나는 것으로 나타났다. 일반분양 주택 평균 분양가격은 3.3㎡당 6000만 원으로 가정했으며, 임대 비율 감소에 따른 변화 추이를 보기 위해 공사비는 기존 정비구역 고시 내 3.3㎡당 800만 원으로 동일하게 계산했을 때 나온 수치이다.
목동 1단지의 경우 299.97%의 용적률로 임대주택 의무 공급 비율 50%를 적용해 임대 413가구, 일반분양 1205가구였다. 이를 임대 비율 30%로 낮춰 적용하면 임대는 248가구, 일반분양은 1370가구로 변경돼 감소하는 임대 165가구가 분양 물량으로 전환할 수 있게 된다. 이때 비례율(정비사업 완료 이후 분양 총수입에서 사업비를 뺀 금액을 종전 자산으로 나눈 비율)은 102.21%에서 109.8%로 7.6%포인트 껑충 뛴다. 일반적으로 비례율이 100%를 넘으면 환급금을 받을 수 있게 된다.
이에 따라 기존에 1단지 전용 88㎡ 소유주의 경우 임대 비율 50%를 적용하면 재건축 후 전용 84㎡를 분양 받을 때 환급금이 4억 1148만 원 수준이었다. 임대 비율을 30%로 축소할 경우에는 추정 환급금이 1억 5700만 원 많은 5억 6822만 원까지 증대됐다. 2단지와 3단지도 임대주택 비율을 축소해 적용하면 각각 비례율이 109.3%, 108.59%로 기존보다 7%포인트 이상 높아지는 것으로 나타났다. 2단지 전용 95㎡ 소유주가 신축 아파트 84㎡를 분양 받을 때 예상 환급금은 3억 7980만 원으로 기존보다 1억 3000만 원가량 늘었다.
이 같은 결과는 정부와 서울시의 임대주택 의무공급 비율 완화 논의에도 긍정적 영향을 줄 것으로 예상된다. 국토부와 서울시는 재개발 사업의 추가 용적률과 관련 임대주택 의무 공급 비율을 재건축과 동일한 수준으로 조정하는 방안을 논의 중이다. 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따르면 정비사업 임대주택 의무 비율은 재개발 사업장의 경우 정비계획에서 정해진 허용 용적률에서 법적 상한 용적률까지 용적률 증가분의 50~75%, 재건축은 30~50%로 정해져 있다. 서울시는 조례 제30조를 통해 이 비율을 공통적으로 50%로 적용해 왔으나 지난달 오세훈 서울시장이 주택 공급에 속도를 내기 위해 이 비율을 낮추는 방안을 추진 중이다. 정부도 이와 관련 긍정적 입장을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 정부와 서울시가 합의에 도달하면 서울시 의회는 조례 개정을 통해 재건축 단지의 임대주택 공급비율을 30%까지 낮출 것으로 알려졌다.
정비업계는 재건축 임대주택 의무 공급 비율이 낮아지면 주요 사업지에서 속도가 붙을 것으로 전망하고 있다. 정부의 ‘10·15 부동산대책’에 따라 서울 전역이 투기과열지구에 지정됨에 따라 분양가상한제 적용 확대 가능성 등 정비사업에 대한 우려가 커진 상황이다. 정부는 공급에 영향을 미칠 수 있는 점을 고려해 목동 등 신규 규제지역은 제외하고 강남·서초·송파·용산구 등 기존 규제지역에만 분양가상한제를 적용하기로 했다. 하지만 시장 분위기에 따라 목동·여의도 등은 언제든 분상제 대상이 될 수 있을 것이라는 우려가 나오는 상황이다. A정비업체 대표는 “목동은 10·15 대책 이후 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 축소되고 조합설립 후 재건축 단지 조합원 지위 양도도 제한됐다”며 “앞으로 투기과열지구에 속해있는 한 분양가상한제가 확대 시행될 수 있고 공사비도 지속해서 오르는 상황이어서 사업성 개선이 관건”이라고 설명했다.
