재건축·재개발 ‘파이프라인 확대’…착공은 제자리

[미디어펜=조태민 기자]정부가 정비사업 활성화를 내세우며 재건축·재개발 파이프라인을 역대급으로 확대했지만 실제 착공 물량은 기대만큼 늘지 않고 있다. 공사비 부담과 금융 조달 리스크, 조합 내부 갈등 등 구조적 문제로 지연되거나 백지화되는 사례가 이어지고 있기 때문이다.

정부가 단순 정책 확대를 넘어 지속 가능한 협력 구조를 만들어내야 한다는 목소리가 높아지는 이유다.

22일 국토교통부 통계누리 집계결과 올해 1월부터 9월까지 주택건설 착공 실적은 17만 건으로 지난해 동기 19만 건 대비 2만 건 줄어들었다. 재건축·재개발 사업의 파이프라인은 확대됐음에도, 착공 실적이 오히려 감소한 것이다.

업계는 이 같은 문제의 원인으로 공사비와 조합 내부 갈등을 꼽았다. 실제로 노량진6구역, 행당7구역 등은 공사비 인상과 조합 내부 이견으로 착공 일정이 지연된 적이 있다. 금융 조달 역시 문제로 지적한다. 고금리 기조와 PF 대출 부담으로 조합들은 착공 결정을 미루거나 사업 진행을 재검토하는 경우가 많기 때문이다.

여기에 정비사업 추진 주체들의 비용 부담이 크게 증가한 점도 착공 감소의 원인으로 지목했다. 최근 2~3년 사이 시공사들이 제시하는 공사비는 평균 15~30%가량 상승했고, 자재비·노무비도 꾸준히 오르고 있다. 공사비 협상 과정이 길어질수록 금융비용 역시 커져 조합들이 ‘착공 결단’을 내리기 더욱 어려운 구조가 고착화되고 있다는 지적이다.

정비사업 인허가 절차가 복잡하고 기간이 길다는 점도 병목 현상을 심화시키는 요인으로 꼽힌다. 안전진단 기준이 완화됐다고는 하지만 실제로는 지자체별 판단 기준이 달라 사업 속도에 큰 편차가 발생하고 있으며, 조합 변경인가나 관리처분인가 단계에서의 보완 요구가 반복되면서 착공까지 수년이 걸리는 곳도 적지 않다.

업계는 정부가 단순히 정비구역 지정이나 규제 완화에 집중할 것이 아니라, 공사비 검증 강화 등 제도 개선과 함께 구조적 리스크를 줄이기 위한 실질적 협력 체계를 마련해야 실착공을 끌어올릴 수 있다고 목소리를 높였다,

한 정비업계 관계자는 “정부의 속도전만으로는 공사비, PF, 주민 합의라는 세 가지 벽을 넘을 수 없다”며 “착공률 회복은 결국 현장에서 체감하는 비용·금융·절차 개선에 달려 있는 만큼 단순 정책 발표가 아니라 사업 구조 전반을 개편하는 수준의 접근이 필요하다”고 말했다.