[반퇴시대 재산리모델링] 반포 아파트 팔고 ‘달러보험’ 가입해 월 500만원 마련을

Q. 서울 서초구에 사는 김모(55·여)씨는 퇴직 후 전업주부로 살고 있다. 함께 사는 두 딸은 비교적 일찍 취업해 양육비 부담을 줄였다. 다만 김씨는 매달 들어오는 소득이나 배당 등 현금이 없어 걱정이다. 핵심 자산은 자녀 교육 등의 이유로 2010년 12억원대 수준에 매입한 중대형 반포동 아파트 한 채가 전부다. 꾸준히 시세가 올라 장기적으로 보유 가치가 있어 보이지만 세금이 부담된다. 부동산을 팔고 생긴 여윳돈으로 투자 포트폴리오를 가꾸는 것이 좋을까. 자녀가 결혼하면 홀로 남는 상황에서 안정적 노후 대비를 위해 현금흐름을 창출할 방법을 알고 싶다.

A. 일단 현금 확보를 위해 부동산 규모를 줄일 때다. 두 딸과 함께 거주 중인 아파트를 처분할 때 양도세를 살펴보면, 의뢰인만 주택 보유자에 해당한다. 따라서 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 양도가액 12억원까지만 비과세되고 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 세금을 내야 한다. 의뢰인은 10년 이상 장기 보유 및 거주해 장기 보유 특별공제도 최대 80%(보유 40%·거주 40%)를 적용받을 수 있다. 이에 12억5000만원에 취득한 반포동 아파트를 10년 이상 보유하고 43억원에 양도한다면, 양도소득세(지방소득세 포함)는 1억6500만원가량이다. 아파트를 판 뒤에도 생활권 및 인프라를 놓칠 수 없다면, 판교나 분당·위례 등 지역의 15억원대 중소형 평형 신축 아파트를 매수하는 것도 대안이 될 수 있다.

◆여윳돈은 달러보험 가입해 현금흐름 창출=부동산 갈아타기 등을 통해 생긴 여윳돈은 금융상품에 투자하자. 월지급형 달러보험에 가입하면 달마다 세후 500만원 상당 현금을 받을 수 있다. 달러보험은 보험료를 미국 달러(USD)로 납부하고, 보험금 및 만기환급금 역시 달러로 받는 상품이다. 신규 가입 시 10년간 금리가 확정되며, 매월 세후 500만원 정도의 월 이자를 수령할 수 있다. 10년 뒤 만기에는 원금을 돌려받거나 계속해서 연금을 받을 수 있다. 향후 미국 시중 금리 인하 시 채권가격 상승효과에 의해 중도 해지를 할 경우 높은 환급액을 가져갈 수 있다. 남은 돈은 연 5% 수익률이 보장된 국내 중단기 투자 적격 채권형 펀드에 가입해 보자. 이 역시 이자 수익 외에도 금리 인하에 따른 초과 수익을 기대할 수 있겠다.

◆주택연금 활용하고 암치료 보험으로 노후 대비=부동산 갈아타기가 망설여진다면 민영 금융기관의 주택연금을 활용하는 것도 방법이다. 의뢰인이 보유 중인 아파트는 주택금융공사 주택연금을 이용할 수 있는 공시 지가 12억원을 초과하기에 활용하기 어렵다. 하지만 민영 금융기관에서 출시 예정인 고가 주택용 연금을 활용 시 매달 570만원 정도의 연금을 수령할 수 있다. 여윳돈이 생기면 암치료 보험에 추가 가입할 것을 권한다. 대부분의 암 질병이 통원 치료로 진행되는 상황에서 실손보험만으론 부족할 수 있다. 암 치료비 부담을 덜고 싶다면 최대 1억원 지급해주는 ‘암주요치료비특약’을 권유한다. 20년납 종신 만기로 주요 질병(암·뇌혈관·심혈관 등) 진단비 3000만원을 지급하고 암 주요 치료비를 최대 1억원까지 지급하는 보험이다.