권리금 회수기회 보호 기간에 신규세입자 주선 필요

상가 임대차에서 세입자가 권리금회수 시기를 놓쳐 낭패를 겪는 사례가 종종 있다. 전문가들은 세입자가 법률상 정해진 시기를 놓치지 않도록 주의해야 한다고 강조한다.

권리금회수를 계획하고 있는 세입자들은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료 시까지 권리금회수기회 보호 기간을 반드시 지켜야 한다. 이 기간 내에 건물주가 권리금계약을 방해하면 법적으로 손해배상을 청구할 수 있다.

권리금이란 상가를 임대할 때 기존 세입자가 다음 세입자에게 받는 금전적 이익을 의미한다. 즉, 기존 세입자가 가게 운영으로 형성한 영업가치나 시설비용 등을 다음 세입자에게 받는 것이다.

법률상 권리금 회수가 가능한 시기는 소위 ‘권리금회수기회 보호 기간'으로, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지다. 이 기간동안 건물주는 세입자가 주선한 신규세입자에게 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 참조).

만약 건물주가 이 기간 동안 권리금 회수를 방해하면, 건물주는 세입자가 입은 권리금 상당의 손해를 배상해야 한다. 따라서 세입자는 이 기간을 철저히 지키고 권리금 회수를 준비해야 한다.

그런데도 세입자가 법률상 정해진 시기를 놓친다면 권리금 회수를 할 수 없게 된다. 상가건물 임대차보호법에서 권리금을 보호해주고 있음에도 불구하고, 정해진 기간을 놓친다면 이는 권리를 스스로 포기하는 것과 다름없다.

반면 권리금회수를 미리 하고자 법률상 정해진 기간보다 앞서 신규세입자를 주선하는 경우도 권리금회수가 어려운 상황이라고 할 수 있다.

권리금회수를 계획하고 있다면 법률상에서 규정하고 있는 요건을 사전에 확인하고, 법률상 정해진 권리금회수 기간을 놓치지 않아야 한다. 이 기간 내에 신규세입자를 주선하고 권리금을 회수하는 것이 중요하다.

한편 권리금 회수를 하려면 법률요건에 맞게 ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지' 갱신거절 통보를 해야 한다. 갱신거절 통보를 해야 계약이 종료되며, 임대차 종료 시까지 신규세입자를 주선하고 권리금을 회수할 수 있다.

만일 갱신거절 통보 없이 신규세입자를 찾다가 묵시적 갱신이 되어 버리면 권리금을 회수할 수 없다.

만약 갱신거절 통보를 제때 하지않아 묵시적 갱신이 된 상황에서는 세입자가 언제든지 해지를 통보할 수 있고 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다. 이 경우에도 계약 종료일 전까지 신규세입자를 주선하여 권리금을 회수할 수 있다.

엄정숙 부동산전문 변호사

※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다