집값 올라도 소비 안 늘어…한국 경제의 ‘이상한 공식’ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 부채와 소비: 한국은행 분석 결과 2014~2024년 한국의 가계부채 비율이 국내총생산(GDP) 대비 13.8%포인트 급등해 중국·홍콩에 이어 세계 3위를 기록했다. 부채 비율이 10%포인트 이상 급증한 국가 중 유일하게 민간소비 비중이 1.3%포인트 뒷걸음쳤으며, 집을 팔아 시세차익이 나도 소비 대신 상급지 주택으로 재투자하는 관성이 강해 총부채원리금상환비율(DSR) 부담이 1.4%포인트 늘어나며 소득 증가보다 원리금 상환이 빠르게 커진 것으로 나타났다.

■ 재촉지구 공급: 서울시 재정비촉진지구 용적률 완화 정책으로 노량진 1·3구역이 최고 49층, 장위 14구역이 35층으로 확대되며 공급 물량이 크게 늘어나고 있다. 서울시는 올해 7월부터 재촉지구의 기준용적률을 최대 30%까지, 법적상한용적률을 1.2배까지 확대하도록 규제를 풀었으며, 이에 따라 착공 전 98개 사업장의 주택 공급 규모가 기존 12만 6000가구에서 14만 4000가구로 1만 8000가구 증가할 것으로 전망된다.

■ 빌라 투자 확산: 정부의 10·15 부동산 대책 이후 토허구역 실거주 의무가 없는 빌라에 대한 투자가 확산하고 있다. 송파구 삼전동의 올해 빌라 거래량은 355건으로 지난해 전체 거래량 155건보다 229% 늘었고, 강남구 역삼동 역시 177건으로 전년 103건보다 71% 급증했으며, 도심복합개발사업이 용적률 최대 500%까지 혜택을 부여하고 국토교통부가 9·7 공급대책에서 5만 가구 착공을 공언하면서 개발 기대감이 커지고 있는 모습이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 영끌에 소비 0.4%P↓…금리 뛰면 직격탄

한국은행 발표에 따르면 한국의 가계부채 비율은 지난 10년간 GDP 대비 13.8%포인트 급등해 중국·홍콩에 이어 세계 3위를 기록했으며, 이 기간 GDP 대비 민간소비 비중은 1.3%포인트 뒷걸음쳐 가계부채가 10%포인트 이상 급등한 국가 중 유일하게 소비가 줄었다. 한국은 집을 팔아 시세차익이 나도 소비에 쓰는 대신 상급지 주택으로 재투자하는 관성이 강하기 때문에 소비 위축이 더 강하게 나타나며, 주택 가격이 1% 상승할 때 민간소비는 고작 0.02% 증가하는 데 그쳐 주요국 대비 부의 효과가 낮았다. 한편 최근 원·달러 환율이 1400원대 후반에 고착화되면서 수입 물가를 자극해 소비자물가를 밀어 올릴 수 있고, 서울 아파트 중심 부동산값 상승에 환율 급등으로 물가 불안이 재점화되자 한국은행이 금리를 추가로 인하하기 부담스러운 상황이 됐다.

2. 가계빚이 부른 돈맥경화…한국만 민간소비 역주행

한국은행 분석에 따르면 2014~2024년 GDP 대비 한국의 가계부채 비율은 13.8%포인트 늘어나 중국·홍콩에 이어 세계 3위 수준이며, 부채 비율이 10%포인트 이상 급증한 국가 중 민간소비 비중이 오히려 감소한 나라는 한국 뿐이었다. 한국은행은 최근 10년간 꾸준히 늘어난 가계부채가 2013년부터 민간 소비를 매년 0.40~0.44%포인트씩 감소시킨 것으로 분석했으며, GDP 대비 가계부채비율이 2012년에 머물렀다면 지난해 민간 소비는 실제보다 4.9~5.4% 높았을 것으로 추정했다. 소비 위축의 주요 원인으로는 세계에서 두 번째로 빠르게 상승한 총부채원리금상환비율(DSR)이 지목됐으며, 2014년 이후 지난해까지 우리나라의 DSR 비율은 1.4%포인트 늘어 노르웨이에 이어 세계 2위를 나타냈다.

3. 뉴타운 기준용적률 상향…노량진 1·3구역 최고 49층 추진

정비업계에 따르면 노량진 1구역은 용적률을 266%에서 289%로 늘리고 최고 층수를 33층에서 49층까지 높일 계획이며, 전체 가구 수는 종전 2992가구에서 3000가구 이상으로 늘어날 전망이다. 노량진 3구역 역시 용적률을 241%에서 290%로 늘려 최고 층수를 30층에서 49층으로 높이고, 성북구 장위 14구역은 용적률이 211%에서 263%로 늘면서 최고 층수가 25층에서 35층으로 확대되며 전체 가구 수는 2439가구에서 2846가구로 증대된다. 서울시는 올해 7월 재촉지구의 기준용적률을 기존 20%에서 최대 30%까지 확대하도록 규제를 풀었으며, 이를 31개 전체 재촉지구에 적용해 착공 전 단계의 98개 사업장 주택 공급 규모가 기존 12만 6000가구에서 14만 4000가구로 1만 8000가구 확대될 것으로 전망했다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 토허구역 풍선효과·공공 재개발에…석촌·역삼동 등 투자 쏠려

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올 들어 송파구의 빌라 거래량이 가장 많이 늘었으며, 도심복합개발사업이 동시다발적으로 추진 중인 삼전동에서 올해 빌라 거래량은 355건으로 지난해 전체 거래량 155건보다 229% 늘었다. 강남구에서는 역삼동과 개포동을 중심으로 빌라 거래량이 급증했으며, 역삼동의 올해 빌라 거래량은 177건으로 지난해 전체 거래량 103건보다 71% 늘었다. 도심복합개발사업은 용적률 혜택을 최대 500%까지 받을 수 있는 것이 장점이며, 국토교통부는 9·7 공급대책에서 도심복합개발사업을 통해 5만 가구를 착공하겠다고 밝혔으며 서울 전역이 토허구역에 묶이면서 아파트 매매 시 실거주 의무가 부여된 반면 빌라는 이같은 규제를 적용 받지 않아 투자 확산이 당분간 이어질 것으로 전망된다.

5. ‘주택통’ 평가 받는 국토1차관…추가 공급대책이 시험대

국토교통부 등에 따르면 최근 임명된 김이탁 국토부 1차관은 이달 예정된 주택공급 정책을 주도적으로 지휘할 예정이며, 국토부 출신으로 주택건설공급과장, 주택정비과장, 주택정책과장 등 주택공급의 핵심 보직을 거쳤다. 김 차관은 문재인 정부 시절 국토교통비서관을 지내며 용산 캠프킴, 노원 태릉CC 등 서울 내 유휴부지 공급 방안에 대해서도 이해도가 높은 것으로 알려졌으며, 이들 지역을 면밀하게 재검토한 뒤 이달 공급대책 방안에 선별적으로 포함할 전망이다. 또한 주택 공급과 더불어 10·15 대책의 부작용 등을 보완하는 작업에도 나설 것으로 예상되며, 여권 관계자는 “서울 집값 상승 폭이 줄어들고 있어 실수요자 보호를 위한 보완책이 필요하다는 의견이 여권 내에서도 커지고 있다”고 언급했다.

6. “당첨되면 10억 차익”…'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 무순위 청약

한국부동산원 청약홈에 따르면 12월 12일 청량리역롯데캐슬스카이L65 전용 84㎡A형 2가구와 전용 84㎡D형 1가구가 계약취소 물량으로 재공급되며, 분양가는 전용 84㎡A형이 10억 4120만 원, 전용 84㎡D형이 10억 5640만 원이다. 당첨자는 12월 1522일 계약금 10%, 내년 1월 12일에 중도금 60%를 납부해야 하며 잔금 30%는 2월 9일이 납부일이다. 이 단지 전용 84㎡형이 최고 19억 5000만 원에 팔린 점을 고려하면 당첨 시 10억 원에 가까운 시세 차익을 거둘 것으로 전망되며, 서울에 거주하는 무주택 가구 구성원이면 청약통장에 가입돼있지 않아도 신청할 수 있어 ‘로또 청약’이라는 평가가 나오고 있다.