2025년부터 바뀌는 양도세-(집 팔 때 ‘계약일’)

(소득세법 89조 1항 3호 가목)(소득세법 시행령 154조)

2025년부터 달라지는 주택 양도세 비과세 기준, 이제는 ‘계약일’이 중요하다. 이번에는 집을 팔 때 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 기준 시점이 바뀌었다. 2025년 2월 28일부터 시행된 개정 소득세법 시행령에 따라, 앞으로는 집을 팔 때 비과세 여부를 ‘계약일’ 기준으로 판단하게 된다.

■개정 전 적용.

원래 양도세를 계산할 때는 잔금일 기준으로 집인지 아닌지를 따졌다.

집을 팔면서 매수인과 “잔금 치르기 전에 상가로 바꾼다”라는 조건(특약)을 넣는 경우가 많았다. 이때는 문제가 생겼다.

매도인(파는 사람) 입장에서는 계약 당시 ‘집’을 판 것이니 비과세라고 주장했다. 매수인(사는 사람)은 잔금일 기준으로 보니, 이미 상가로 바뀐 상태라서 과세가 되는 상황이었다.

2022년 10월, 정부가 새로운 해석을 내놓으면서 혼란은 더 커졌다. 그때부터는 무조건 잔금일 기준 현황으로만 판단하게 되었다. 결국 매도인이 비과세 혜택을 받기 어려워져 거래가 위축되기도 했다.

■2025년 2월 28일 이후 개정.

이제는 다시 계약일 기준으로 보게 되었다. 집을 팔 때 계약서에 ‘집’으로 되어 있다면, 잔금 전에 매수인이 상가로 바꾸더라도 매도인은 집을 판 것으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있다.

※ 중요한 포인트

2025년 2월 28일 이후 계약 체결분부터 적용된다.

단순히 계약일이 아니라, 계약서에 ‘용도 변경’ 관련 특약이 포함되어 있어야 안전하다.

■ 개정 이유

그동안은 매도인과 매수인의 이해가 충돌했다. 매도인은 세금을 아끼기 위해 집으로 팔고 싶어 하고, 매수인은 대출 규제나 취득세 부담을 줄이기 위해 상가로 바꾸길 원했다.