"높은 수익률·선순위 안전성 확보…유럽 부동산 투자 최적 시기 왔다" [시그널]

크리스찬 얀센(사진) 누빈자산운용 부동산 대출 유럽 대표는 4일 서울경제신문과의 인터뷰에서 “유럽 부동산 시장은 에쿼티(지분) 투자 만큼의 수익률을 올릴 수 있는 동시에 대출의 안정성도 확보할 수 있다”고 강조했다. 유럽 부동산 시장이 코로나19 팬데믹으로 바닥을 기록한 이후 반등하기 시작한 지금이 투자 적기라는 설명이다.

올해 2분기 기준 유럽은 지난해 같은 기간 대비 거래량이 약 17% 증가했다. 부동산 분야에서 가장 큰 시장인 미국(18%)과 유사한 수준이며 아시아·태평양 지역(11%)보다 훨씬 큰 수치다.

만기가 도래하는 자산이 많기 때문에 안정적인 대출 수요가 있다는 점도 유럽 시장에 주목해야하는 이유다. 미국 시장의 경우 2025년 기준 만기가 도래하는 대출 규모는 6000억 달러에서 2028년 3000억 달러까지 감소하지만 유럽 시장은 같은 기간 3000억 달러로 안정적인 수요를 유지하고 있다. 얀센 대표는 “당국의 규제로 전통적 금융 기관인 은행이 대출 규모를 축소해 자금 공급이 감소하고 있는 가운데 수요는 유지되고 있는 상황”이라고 설명했다.

실제 은행이 직접 대출을 해주기보단 운용사에 대출을 해주며 우회하는 투자 전략이 주목 받고 있다. 누빈자산운용은 이를 활용해 연간 10% 초반 대의 수익률을 올릴 수 있는 투자 전략을 설계 중이다. 국내 시장에서는 부동산 대출의 경우 통상 5~6%의 수익률을 낸다.

누빈자산운용이 준비 중인 전략은 홀론(전체 대출)과 백 레버리지를 활용한 구조다. 홀론이란 대주가 1명 뿐인 투자 전략으로 누빈자산운용이 투자자산을 담보로 대주가 돼 차주에게 대출을 해주는 방식이다. 이 대출 채권을 담보로 은행에서 돈을 빌려 투자 규모를 키우는 백 레버리지까지 결합하면 투자 수익률을 극대화할 수 있다. 기관 투자가들은 이 홀론 대출에 투자를 하게 된다. 얀센 대표는 “차주 입장에서는 대출을 여러 건 구하지 않아도 되고 대주는 후순위 대출의 불리한 담보권 행사가 없어진다는 장점이 있다”고 말했다.

얀센 대표는 또 불확실성이 커지는 시기에 부동산 투자는 상대적으로 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자자산이라고 했다. 그는 “부동산 대출은 기업 대출에 비해 회수율이 좋고 시장 변동성이 큰 기간 동안 주식 대비 상대적으로 안정적인 수익과 우수한 성과를 낼 수 있다”고 말했다.

미국교직원연금기금(TIAA) 자회사인 누빈자산운용은 총 1조 3000억 달러 규모의 자산을 운용하는 글로벌 자산운용사다. 전 세계 32개국, 1300여 곳의 기관 자금을 운용한다. 한국에서도 2014년부터 연기금·공제회·보험사 등 다양한 기관투자자를 확보하기 시작했다. 2021년 서울 사무소를 개설했다.