정책 일관성 부족…“단기적 효과보다 장기적 부작용 클 것”
‘풍선 효과’ 가능성…한강 변 등 다른 지역으로 수요 이동
정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정했다.
이는 지난달 12일 잠실·삼성·대치·청담 일대의 허가구역을 해제한 지 불과 35일 만에 나온 초강수 규제다. 이번 조치로 서울 아파트 40만 가구, 2200개 단지가 포함되며, 갭투자가 전면 금지된다. 시행 기간은 오는 24일부터 9월 30일까지(6개월간)이며, 연장 가능성도 열려 있다.
정부는 일부 지역의 규제를 해제한 이후 강남을 중심으로 집값 상승세가 확산되자 긴급 대응에 나섰으나 전문가들은 이번 규제가 시장 불확실성을 키우고, 오히려 집값을 더 끌어올릴 수 있다고 경고하고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정책은 일관성과 예측 가능성이 핵심인데, 이번처럼 단기간에 번복되는 것은 문제”라고 지적했다. 이어 “9월까지 재지정하더라도 근본적인 문제 해결에는 한계가 있다”며 “거래를 영구적으로 억제하겠다는 접근 방식은 적절하지 않다”고 경고했다.
고준석 연세대 상남경영원 교수도 “그동안 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 거래량은 줄었지만, 여전히 신고가 거래가 이어지고 있다”며 “이번 조치가 실효성보다는 시장 혼란을 키울 가능성이 크다”고 말했다.
일부 전문가들은 토허제 구역이 확대되면서 투자 수요가 비규제 지역으로 몰리는 ‘풍선 효과’가 나타날 수 있다고 전망했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 주택 수요가 규제에서 벗어난 한강 변 지역으로 이동할 가능성이 크다”며 “영등포(여의도), 마포, 광진, 강동, 동작, 서대문구 등에서 갭투자가 활발해질 수 있다”고 언급했다.
송승현 도시와경제 대표는 “토허제 지정과 함께 가계대출 규제가 강화되면서 단기적으로 부동산 시장이 위축될 것”이라고 전망했다. 특히 “강남·서초·송파·용산 등 주요 지역에서는 매입 시 지자체 허가가 필요해지면서 투자 목적의 매매가 급감할 것”이라며 “이로 인해 투자심리가 위축되고 가격 상승세도 둔화할 가능성이 크다”고 설명했다.
또한 장기적으로는 매물 부족 현상이 나타나면서 가격 하락이 제한될 것이라고 내다봤다.
송 대표는 “서울 핵심 지역의 아파트는 희소성이 높아 거래량이 줄어도 매도자들이 쉽게 가격을 낮추지 않을 것”이라며 “매물 잠김 현상이 발생할 가능성이 크다”고 분석했다. 또한 “공급이 제한된 상황에서 시장 참여자들이 관망세를 유지할 것”이라고 덧붙였다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “외지인의 아파트 매입 수요가 줄어들고 투자심리 둔화로 인해 거래량이 감소할 것”이라며 “반면, 2년 거주요건 없이 취득할 수 있는 법원 경매시장은 반사이익을 누릴 가능성이 있다”고 분석했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “정권이 바뀔지 여부도 불확실한 상황에서 과도한 규제가 도입되면서 시장의 불확실성이 커졌다”며 “전세가격이 과열된 지역에서는 거래가 급격히 줄어들어 주거비용이 빠르게 상승할 수 있다”고 우려했다.
양다훈 기자 yangbs@segye.com
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