- 서울역·용산·서초 대규모 복합개발 본격화 기대감 상승
- 용적률 완화에도 공공주택 비율 50% 유지, 건설사들 "수익성 악화 우려"
[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 국토교통부는 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 제정안을 공포·시행에 들어간다고 밝혔다.
이 조치는 도심 내 복합개발사업의 활성화를 목표로 하고 있으며, 특히 용적률 완화(최대 140%) 및 건폐율 완화 등 건축 규제 특례가 주요 골자로 포함되었다.
이에 대해 건설사들의 반응은 "건축 규제 완화에도 불구하고 공공주택 제공 의무비율이 50%로 여전히 너무 높다"는 반응이 대다수였다.
규제 완화, 답보 상태 머물러 있던 프로젝트들 재추진 가능성
이번 개정안은 정부가 도심 내 주택 공급을 확대하고, 민간 건설사들의 복합개발사업 참여를 유도하기 위한 정책적 신호로 볼 수 있다. 특히 서울 및 수도권 주요 도심지에서 개발이 지연되거나 답보 상태에 머물러 있던 프로젝트들이 다시 추진될 가능성이 높아졌다.
국토교통부는 이번 조치를 통해 주택 공급 확대, 공공 인프라 확충, 민간 투자 활성화 등을 기대하고 있다. 특히 용적률 상향으로 인해 건설사들은 기존보다 더 많은 세대수를 확보할 수 있어 수익성이 개선될 것으로 보고 있다.
하지만, 여전히 건설 원가 상승, 금리 부담, 분양 시장의 불확실성 등 해결해야 할 과제들도 존재한다.
대형 건설사들의 대응과 최근 복합개발 사업 진출 동향
규제 완화 발표 전인 작년 말부터 대형 건설사들은 도심 내 복합 개발사업에 적극적으로 나서며 사업 전략을 조정하고 있었다. 지역구에서도 복합개발 사업을 적극적으로 유치하려 하고 있다.
대표적으로 한화건설은 지난해 12월 '서울역 북부역세권 복합개발사업' 착공식을 열면서 전시·컨벤션·업무·주거·호텔 등이 결합한 대규모 복합단지를 조성하겠다는 계획을 밝혔다. 롯데건설은 올해 1월 서울 용산구 신용산역북측 제1구역 도시정비형 재개발 사업을 수주하여 3522억 원 규모의 프로젝트를 진행 중이다.
양천구에서는 서부트럭터미널 부지가 유통·상업·주거시설로 탈바꿈할 예정이며, 건축심의 등을 거쳐 하반기 착공을 목표로 진행 중이다. 동서울터미널도 이마트 본사와 스타필드가 들어서는 현대화 사업이 추진 중이다.
서초구 고속버스터미널도 지하화 및 초고층 주상복합 건축을 중심으로 대규모 재개발 목소리가 나오고 있다. 서울고속버스터미널 부지를 보유한 신세계센트럴시티는 최근 서울시에 사전협상 제안서를 제출한 상태다.
시장의 반응과 과제, 공공 기여 문제 해결되어야
전반적으로 이번 정책은 건설업계의 기대감을 높이고 있지만, 시장의 반응은 아직 조심스럽다. 한 건설사 관계자는 "규제 완화가 개발을 촉진할 가능성이 높지만, 분양 시장이 위축된 상황에서 실제로 효과를 볼지는 미지수"라고 말했다.
또한, ‘공공 기여’ 문제도 주요 이슈다. 용적률 완화 혜택을 받는 대신, 시행사는 도로, 공원, 공공주택 등 기부채납 의무를 지게 되는데, 이로 인해 수익성이 낮아질 가능성도 존재한다.
이번에 바뀐 조례에 따르면 '성장거점형 사업'은 공급 주택의 최대 50%를 공공주택으로 제공해야하며, 주거중심형은 조례에 따라 30~50% 선에서 결정되는 등 여전히 제약이 있기 때문이다.
부동산 전문가들은 "건설사들은 변화된 규제 환경을 적극 활용하면서도, 사업성을 철저히 분석하는 전략이 필요할 것으로 보인다"라며 "앞으로 복합개발사업의 실제 추진 속도와 분양 시장의 반응이 건설사들의 성패를 결정짓는 중요한 요소가 될 전망"이라고 분석했다.
문홍주 기자 real@greened.kr
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