[반퇴시대 재산리모델링] 똘똘한 두 채 가졌다면 팔지 말고 ‘전략적 보유’가 현명

Q. 서울 광진구에 사는 양모(45)씨는 부부가 함께 공부방을 운영하며 월 1000만원가량을 벌고 있다. 광진구 자택과 송파구 잠실 재건축 아파트를 보유한 2주택자로, 잠실 아파트는 현재 전세를 놓은 상태다. 그러나 내년 초 입주를 앞두고 있어 재산세·종합부동산세(종부세) 부담이 커질 것으로 우려한다. 자산이 부동산에 과도하게 쏠려 있고, 세 자녀의 교육·결혼·노후자금 마련 계획도 명확하지 않다. 아파트를 매도해 금융상품으로 자산을 나누는 것이 나을지 고민 중인 양씨는 세 부담을 최소화하면서 자산을 안정적으로 운용할 방안을 알고 싶다.

A. 두 아파트 모두 안정성과 성장성이 뚜렷해 매도보다 보유 전략이 유리하다. 잠실 아파트는 10년 단위로 우상향 흐름이 견고한 데다, 전세 운영만으로도 과세 부담 없이 현금을 확보하며 핵심 자산을 유지할 수 있다. 보유 기간·거주 요건만 충족하면 향후 매도 시 양도세 부담도 사실상 사라진다. 전세보증금 유입 자체도 비과세라 ‘우량 자산 유지-현금 보유-낮은 리스크’ 구조가 이미 마련돼 있다. 반면 광진구 아파트를 지금 매도하면 양도세와 재진입 비용(3억~5억원 추정)이 동시에 발생하고, 향후 상승 구간의 가치 상승분을 놓칠 위험도 크다. 다만 부부가 1주택자로 각각 분리해 신고하거나, 공부방이 포함된 광진구 자택을 ‘사업장 겸용 주택’으로 인정받으면 종부세 부담은 상당 부분 줄일 수 있다.

◆ETF 다(多)섹터 분산, 연금계좌로 절세=코스피·S&P500 등 단일 지수형 ETF만으로는 변동성과 기대 수익을 모두 충족하기 어렵다. 채권·배당형 ETF를 50%, 나스닥 ETF 30%, 인공지능(AI)·전력 인프라 등 구조적 성장 섹터 20%로 배분하는 분산 전략을 권한다. 채권·배당형 ETF는 연 3~6%, 나스닥은 9% 안팎, 성장 섹터 ETF는 10~15%대 수익이 기대된다. 국내 상장 해외지수 ETF는 매매차익이 배당소득으로 과세해 분배금이 연 2000만원을 넘으면 금융소득 종합과세 대상이 될 수 있어 절세형 계좌 활용이 필수다. 개인연금·개인형퇴직연금(IRP)은 연 900만원까지 납입 시 13.2~16.5% 세액공제가 가능하고, 연금으로 수령하면 3.3~5.5% 저율 분리과세가 적용돼 절세 효과가 크다.

◆통화 분산으로 변동성 대응하고, 상속·의료 대비=개인종합자산관리계좌(ISA)·저축성 보험을 활용해 비과세 한도를 채우고, 장기 수익성을 고려하면 확정금리보다 변액연금보험 등 투자형 상품이 적합하다. 금융투자소득세(금투세) 미도입 상황에서는 글로벌 금융기관의 달러 코코본드(신종자본증권) 등 달러 표시 채권이 이자·매매차익·절세를 동시에 기대할 수 있는 대안이며, 미국 금리를 추종하는 달러 확정금리 보험도 장기 운용에 유리하다. 맞벌이·3자녀 가구는 상실소득 위험이 커 사망보험 중심의 보장 설계가 필요하고, 계약자·수익자를 부부 ‘교차 설정’하면 상속 재산에서 제외돼 절세 효과가 크다. 의료비 대비를 위해 4세대 실손보험은 기본이며, 암·뇌·심장 등 주요질병 보장은 100세 만기 비갱신형 건강보험이 좋겠다.