경실련, 2일 ‘전세제도개선 정책토론회’ 개최
“전세자금대출·반환보증 제도가 전세 수요·공급 가속화”
임대인 전세반환보증 가입 의무화 시켜야
전세사기를 비롯한 전세보증금 미반환 사고를 예방하기 위해서 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금반환보증 제도 개선 요구가 커지고 있다.
경제정의실천시민연합(경실련)에서는 전세반환보증이 전세사기에 악용되는 사례가 있었던 만큼 보증 범위를 60%로 축소시키는 방안을 제안했다.
2일 경실련과 염태영 더불어민주당 의원은 국회의원회관에서 ‘전세제도개선 정책토론회’를 개최했다.
염 의원은 “전세반환보증은 임차인에게 안전판 역할을 해야 하는데, 임대인에 대한 과도한 믿음을 주는 요인으로 작용해 피해 규모가 점점 커지는 원인이 되기도 했다”며 “보증금 미반환 사고가 누적되면 전세반환보증 제도의 변제금도 눈덩이처럼 불어나고 국민이 일정 부분 부담을 해야 하는 상황이 올 수도 있다”고 강조했다.
전세사기의 주요한 원인으로 전세대출과 전세반환보증 제도의 확대가 꼽히고 있다. 저리의 전세자금대출이 은행권에서 적극적으로 공급되면서 전세 수요와 공급이 확대됐고, 도입 당시 ▲아파트 90% ▲오피스텔 80% ▲연립·다세대, 단독·다가구 70% 수준이던 전세반환보증의 담보인정비율이 2017년 2월 일제히 100%로 상향 조정되면서 무자본 갭투기를 키우는 요인으로 작용했다는 지적이다. 현재 담보인정비율은 모든 주택 유형이 90%로 축소됐다.
조정흔 경실련 토지주택위원장(감정평가사)은 “임대인이 전세를 끼고 주택을 산다는 것은 관리에 대한 부담만 있고 월세가 매월 들어오는 것이 아니기 때문에 별로 이득이 없다”면서도 “그럼에도 불구하고 임대인들이 전세금으로 주택에 투자하는 이유는 주택 가격이 상승할 것이라는 기대가 있기 때문”이라고 설명했다.
이어 “임차인의 경우 신축 빌라나 오피스텔은 전셋값과 매매가의 갭이 작은데도 전세를 선택한 것은 투자 가치가 없을 것 같다는 판단이 있었을 가능성이 크다. 주택담보대출보다 전세자금대출에서 더 많은 비율로 저리에 대출을 해준 점도 전세가 유리하다는 판단이 섰을 것”이라며 “정부 정책이 위험천만한 전세 수요와 공급을 조정했다고 본다. 저리의 전세자금대출과 전세반환보증 제도가 없었다면 임차인과 임대인이 전세에 베팅할 수 있었겠나”고 덧붙였다.
이 같은 문제를 해소하기 위한 방안으로는 ▲임대반환보증(임대인 가입)과 전세반환보증(임차인 가입)을 전세반환보증으로 통합 ▲임대인의 전세반환보증 의무가입 전환 ▲전세반환보증 범위 60%로 축소 ▲임대사업자 평가 제도 마련 등을 제시했다.
조 위원장은 “보증 범위를 낮추게 되면 보증료를 대폭 낮추고 많은 임대인들이 가입할 수 있는 효과가 있을 것”이라며 “60%를 넘는 보증금에 대해서는 시장에 맡겨야 한다고 생각한다. 위험에 대한 선택 기준이 사람마다 다르기 때문”이라고 말했다.
이어 진행된 토론에서는 박경준 경실련 정책위원장이 좌장을 맡고 문윤상 KCI 연구위원, 강희창 전국비아파트총연맹 회장, 이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장, 장석호 공인중개사, 이현석 HUG 개인보증처 팀장, 정수호 국토부 주택기금과장 등이 패널로 참여했다.
토론 참석자들은 전세반환보증 제도의 허점이 전세사기 등 보증금 미반환 문제를 키웠다고 지적했다.
이 위원장은 “보증 가입 기준에 맞춰 전세가가 형성됐기 때문에 집값의 1.5배, 2배까지 달하는 전세가격이 책정됐던 것이 전세사기를 키운 큰 원인이었다”며 “전세대출을 받는 임차인들은 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해도 상환 의무를 지게 된다는 불합리한 점도 있었다”고 말했다.
또 “(전세사기에) 정부와 지자체가 직간접적으로 개입을 해왔는데 임차인에게만 모든 책임이 지어진다는 것이 문제”라며 “임대사업자의 보증 가입 의무가 2021년부터 시행됐는데, 실제로는 작동을 하지 않는다 지난 6월까지 악성임대인 명단에 오른 127명 중 67명이 여전히 임대사업자로 등록돼 있는 상황”이라고 했다.
임대인들은 지난해 5월부터 실시한 전세반환보증 가입 기준 강화에 따라 역전세 문제가 가속화됐다고 주장했다. 전세반환보증 가입 기준은 당초 공시가격 150%(전세가율 100%)에서 126%(전세가유 90%)로 하향조정된 바 있다.
강 위원장은 “전세반환보증 가입 기준이 주택가격의 100%에서 90%로 낮아지면서 보증금 미반환 사고도 크게 늘었다”며 “가입 기준을 강화한 지난해 5월부터 나타난 이런 현상은 2년 만기가 돌아오는 내년 5월까지 계속될 것”이라고 주장했다.
국토부에서는 경실련이 제시한 보증한도 축소 등 방안이 점진적으로 이뤄져야 한다고 강조했다. 또 전세는 사적 계약이고 임대사업자의 경우 의무적으로 임대반환보증을 가입하고 있어 전세반환보증 의무화에는 반대 의견을 드러냈다.
정 과장은 “전세반환보증은 임차인이 스스로 선택해 가입하는 것으로 의무화해야 한다는 데에는 동의하지 않는다”며 “사적 계약에서 위험을 기피하는 세입자가 원하면 보증을 들도록 하는 것”이라고 했다.
전세반환보증 담보인정비율에 대해서는 “제도 초기로 원복하는 게 맞다고 본다. 앞으로 조금씩 보증 요건을 강화하는 방향으로 현실화해나가야 한다고 본다”며 “보증 한도를 60%로 강화하는 부분도 동의하지만 한 번에 많은 비율을 낮추는 건 다시 한 번 생각해 봐야 한다. 정부가 전세가격을 정하는 것과 다르지 않을 수 있다”고 말했다.
