개인 중심 임대시장…법인 중심 구조적 전환 추진
“임대료만으로 수익성 확보 난망”…실효성 의문
규제 완화책에도 민간임대주택법 개정 선행 필요
정부가 중산층의 주거 안정성을 높일 수 있는 정책으로 신유형 장기임대주택 도입을 꾀하고 있다. 전세사기가 휩쓸고 지나간 비아파트 시장에서 법인이 임대주택을 장기간 공급·운영할 수 있도록 한다는 취지지만 운영 수익 모델과 법제화 등은 여전히 과제로 남아 있다.
18일 관련업계에 따르면 신유형 장기임대주택 제도의 원활한 도입을 위해서는 수익성에 기반한 운영 모델 마련과 민간임대주택법 개정이 당면한 과제로 꼽힌다.
국내 임대 시장은 개인 다주택자가 주도하는 구조로 이뤄져 있다. 지난 2022년 발표된 주거실태조사·임대주택통계에 따르면 민간 임대가 658만 가구 규모로 전체 임대 시장의 80%를 차지하는데 이 중 등록 임대는 144만가구로 약 21%에 불과하다.
전세 사기가 발생한 이후 임대 시장에서 주거 안정성 확보에 대한 요구가 커진 만큼 정부는 개인이 아닌 법인이 100가구 이상 규모로 최소 20년 동안 운영하는 신유형 장기임대주택 사업을 추진 중이다.
그러나 신유형 장기민간임대주택의 실효성에 대한 의문은 해소되지 않은 상황이다.
과거 박근혜 정부 때에는 뉴스테이, 문재인 정부 때에는 공공지원민간임대주택 등 비슷한 정책이 추진됐으나 과도한 규제 등으로 임대 주택 공급 효과를 내지 못했다는 평가가 크다.
특히 임대 사업자들이 임대료를 통한 운영수익이 아니라 의무 임대 기간 후 분양을 통한 수익에 의존하고 있어 20년 이상 의무 임대기간이 주어지는 신유형 장기임대주택에 대한 진입 장벽이 높다는 지적이 일기도 했다.
전날인 17일 국회 의원회관에서 열린 ‘신유형 장기임대주택 도입 필요성과 추진방향’ 정책토론회에서도 이같은 주장이 제기됐다.
이날 토론에 참여한 신동수 한국리츠협회 연구원은 “공공지원 민간임대주택의 경우, 10년간 임대료로 관리비와 대출 이자를 내면 딱 맞다”며 “리츠 배당 소득은 10년 뒤 분양 전환을 통해 낼 수 있다”고 말했다. 이어 “양도 차익으로 배당하기 때문에 주주들은 개발 기간 3년, 임대 운영 10년, 처분하는 데 1년, 총 14년간 배당이 없다”고 지적했다.
이에 정부는 사업 유형을 자율형, 준자율형, 지원형으로 세분화하고 임대료 규제를 걷어내는 작업에 착수한 상태다. 정부 지원이 커질수록 임대료 규제 수준도 높아지는 구조다.
자율형은 첫 계약 시 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권(2+2년)과 임대료 상승률 5% 제한 규제만 적용한다. 준자율형은 더 나아가 계약갱신청구권과 임대료 상승률 제한이 무제한 적용되며 지원형은 준자율형의 규제와 함께 초기 임대료를 시세 95% 제한하는 규제까지 추가 적용된다.
여기에 정부는 임차인 대상 각종 주거 서비스 개발로 추가 수익을 확보할 수 있다고 보고 있다.
다만 임대료 규제 완화 등 신유형 장기임대주택 도입 관련 정책은 ‘민간임대주택 특별법’ 개정이 전제된 사안으로 지난해 10월 김정재 국민의힘 의원이 대표 발의한 이후 이렇다 할 진척을 보이지 못한 채 국회에 계류돼 있다.
이달 말 임시국회에서 논의될 예정이지만 다수당인 더불어민주당의 의지에 달려 있어 개정 여부는 여전히 미지수다.
이기봉 국토부 주거복지정책관은 “임대주택이 운영수익을 내는 구조로 만들어진다면 저수익·저리스크에 들어올 장기 투자성 자금은 많다고 생각한다”며 “임대 정책의 발전을 위한 제도라면 정파적인 문제가 아니라 여야 합의로 통과시켜 장기적으로 운영할 수 있는 묘안을 찾겠다”고 답했다.
