공시가율 또 동결…집값 급등에도 세금은 ‘제자리’인 이유 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 공시가 동결: 정부가 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 4년 연속 69%로 동결하기로 했지만 올해 서울 아파트값 급등으로 보유세 부담은 크게 늘어난다. 반포자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 올해 1275만 원에서 40.4% 급증한 1790만 원에 달하고, 잠실주공5단지와 은마아파트도 각각 45.2%, 42.7% 증가할 예정이다.

■ 꼬마빌딩 부활: 주택담보대출 총액 제한과 보유세 상승으로 유동자금이 상업·업무용 꼬마빌딩으로 이동하고 있다. 10억~50억 원 가격대 빌딩 거래가 1분기 834건에서 3분기 1030건으로 증가했고, 서울 소형 빌딩 거래금액은 3분기 3조 213억 원으로 1분기 대비 60.5% 폭증하며 비주택 LTV 70% 유지와 임대 수익 기대감이 투자를 견인하는 상황이다.

■ 강북 신도시: 미아 뉴타운이 서울시 재정비촉진지구 규제 철폐로 22년 만에 본궤도에 올랐다. 미아2구역은 용적률을 261%에서 309.72%로 상향해 가구 수가 3519가구에서 4003가구로 늘어나 분담금이 낮아질 전망이며, 2027년 동북선 개통과 맞물려 강북권 신흥 주거지로 부상하고 있다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 아파트 공시가율 내년도 안 올린다

국토교통부가 13일 공청회에서 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 올해와 같은 69%로 동결하는 방안을 제안한다. 당초 부동산 공시가격 현실화 계획에 따르면 내년 공동주택 공시가격 현실화율은 80.9%에 달할 예정이었으나 세 부담과 10·15 부동산 대책에 대한 부정적 여론을 고려해 동결하기로 했다. 공동주택의 시세 대비 현실화율은 4년 연속 69%가 적용되며, 토지와 단독주택 역시 4년째 각각 65.5%, 53.6% 수준으로 동결된다. 정부는 다음 달 발표하는 표준지·표준주택 공시가격 열람부터 이 같은 공시가격 현실화율을 적용할 방침이다.

2. 공시가율 69%로 묶어도 보유세는 늘어…반포자이, 515만원 더 낸다

정부가 내년 아파트 공시가격 현실화율을 동결하기로 한 것은 서울 아파트값이 올 들어 급등해 시세 변동만으로도 세 부담이 급격히 늘어나기 때문이다. 올해 서울 공동주택 매매가격은 5.63% 상승했으며, 송파구 14.92%, 강남구 11.49%, 서초구 11.65% 등이 두 자릿수 상승률을 기록했다. 반포자이 전용 84㎡ 소유자의 내년 보유세는 올해 1275만 원보다 40.4% 늘어난 1790만 원에 달하고, 잠실주공5단지와 은마아파트는 각각 45.2%, 42.7% 증가한다. 마포 래미안푸르지오는 38.6%, 성동 옥수리버젠은 39.4% 늘어날 전망이다.

3. “아파트 대신할 똘똘한 한 채”…대출 조이자 꼬마빌딩 꿈틀

주택담보대출 총액 제한 정책과 보유세 상승 전망으로 유동자금이 상업·업무용 꼬마빌딩 시장으로 이동하고 있다. 부동산플래닛에 따르면 10억~50억 원 가격대 빌딩 거래 건수는 1분기 834건에서 3분기 1030건으로 늘어났고, 서울 연면적 3300㎡ 이하 빌딩 거래금액은 1분기 1조 8818억 원에서 3분기 3조 213억 원으로 60.5% 증가했다. 3.3㎡당 평균 거래 가격은 1분기 5309만 원에서 3분기 5413만 원으로 상승했다. 10·15 대책에서 토지거래허가구역 아파트 LTV가 40%로 낮아졌지만 꼬마빌딩은 비주택으로 분류돼 LTV가 70%로 유지되는 점도 투자 수요를 높이고 있다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 22년 만에 사업 본궤도…용적률 높아져 1만가구 추가 공급

2003년 뉴타운으로 지정된 강북구 미아동이 서울시 재정비촉진지구 규제 철폐 정책으로 22년 만에 본궤도에 올랐다. 미아2 재정비촉진구역은 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 종 상향을 추진하면서 용적률을 261%에서 309.72%로 확정했다. 가구 수가 3519가구에서 4003가구로 늘어나 사업성이 개선되면서 조합원의 분담금도 낮아질 전망이다. 미아3구역은 내년 상반기까지 철거를 마치고 하반기에 착공 예정이며, 미아4구역은 지난달 2일 사업시행계획 변경안 인가를 받아 2030년 말 입주를 목표로 하고 있다.

5. 수도권서 집합건물 매수한 외국인 2년 8개월 만에 최소

10월 수도권에서 외국인의 집합건물 매수가 2년 8개월 만에 최소치를 기록했다. 법원 등기정보광장에 따르면 10월 수도권에서 집합건물을 매수해 소유권 이전 등기를 마친 외국인은 560명으로 2023년 2월 427명 이후 가장 적은 수준이다. 정부는 8월 26일부터 외국인이 실거주 목적이 아니면 주택을 매입할 수 없도록 서울 전역과 경기·인천 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 9월 대비 지난달 외국인 매수세는 서울 174명에서 133명으로, 경기 540명에서 288명으로, 인천 262명에서 139명으로 감소했다.

6. 한앤컴퍼니, SK디앤디 잔여지분 공개매수

사모펀드 운용사인 한앤컴퍼니가 SK디앤디 잔여지분 22.44%를 주당 1만 2750원에 공개매수한다. 한앤코개발홀딩스는 코스피 상장사 SK디앤디 지분 22.44%에 해당하는 416만 6402주를 매수하며, 공개매수 기간은 11월 3일부터 12월 26일까지로 공개매수 규모는 531억 원이다. 한앤컴퍼니는 9월 30일 SK디스커버리(006120)가 보유한 지분 31.27%를 742억 원에 인수하는 계약을 체결한 바 있으며, 목표 물량을 모두 매수해 99.9% 지분을 확보하면 자진 상장폐지할 계획이다.