"낸 세금보다 더 많은 혜택 받을 수 있다는 신뢰 우선된다면 국토보유세 논의해 볼만"

[울산저널]이종호 기자= "부동산이라고 쓰고 아파트라고 읽는다." 6일 화목 토론에서 강귀만 공인중개사가 풀어낸 부동산 이야기의 대부분은 아파트 얘기였다.

강 중개사는 행정이나 정치권이 언젠가 서민들의 주거 안정을 이뤄줄 것이라고, 국가 정책이 적어도 그런 방향으로 가고 있다고 많은 사람들이 기대하지만 현실은 그렇지 않다고 잘라 말했다.

인구가 줄고 아파트 공급량이 꾸준히 늘어나면 언젠가 아파트 가격이 하락할까? 아니라는 게 강 중개사의 답이다. 아파트 값이 올랐던 것은 노무현, 문재인 정부 때다. '진보의 역설'이다. 박근혜, 윤석열 정부 때는 아파트 값이 떨어졌다. 아파트 값은 올라도 문제고 내려도 문제다.

'수요와 공급'이라는 경제 원리에 따라 작동하지 않는 게 아파트 시장이다. 왜 그럴까? 아파트가 공급되는 수단부터 살펴봐야 한다. 대규모 택지 사업이 동반되는 신도시 개발이나 재개발 재건축 같은 도시 정비 사업으로 아파트가 대거 들어선다. '헌집 줄게 새집 다오' 방식이다.

내가 사는 집의 감정가와 새로 지을 아파트에 대한 권리가액에 분양 이윤이 붙어야 재개발 재건축이 가능하기 때문에 아파트 값이 내려갈 때는 재개발 재건축이 구조적으로 안 되게 돼 있다. 서민들의 주거 안정을 위해서 아파트 공급을 늘리는 정책을 펴고 있는데 공급을 늘리려면 아파트 값을 올려야 하는 구조적 모순이 되풀이된다는 게 강 중개사의 진단이다.

미분양이 많아지면 아파트 값이 내려갈 것이라는 전망도 오해라고 지적했다. 미분양이 많아지면 거꾸로 아파트 공급이 사라진다는 것이다. 아파트 시장이 불안하면 서민들은 매수 시점을 연기해 전세를 선택하게 되는데 서민들이 몰리면 전월세 물건이 부족해진다. 아파트 소유주가 돈을 버는 구조다. 강 중개사는 "돈이 없어서 아파트를 못 사는 게 아니라 아파트가 없어서 돈이 없는 것"이라고 했다.

강귀만 중개사는 주거 안정을 약속하는 경제 관료의 말을 믿지 말고 서민일수록 더 적극적으로 부동산에 관심을 가져야 한다고 제안했다. 아파트는 필수재이지만 자산 가치를 지닌 투자 상품이기도 하기 때문에 서민들도 자산 형성의 관점에서 양도소득에 대한 비과세도 고려하면서 한 아파트에 20~30년 살지 말고 부지런히 옮겨 다닐 필요도 있다는 주문이다.

대안은 없을까? 강 중개사는 어느 정부가 들어서건 정부의 부동산 정책은 서민을 위한 정책이 아니라 서울 강남에 사는 부자들의 자산을 늘리는 데 더 유리한 정책이었다며 국토보유세를 논의해 볼만한 정책 대안으로 제시했다.

2019년 국토부 발표 통계에 따르면 전체 인구 5185만 명 중 토지 소유자는 1767만 명으로 전체 인구 대비 34.1%다. 이 중 50만 명이 토지 면적의 55.4%를 차지한다. 상위 1%가 절반이 넘는 토지를 소유하고 있는 셈이다. 토지 소유자 개인별 평균 토지 면적은 3384㎡(1000여 평)이고, 약간의 대지권을 식구 수로 나눠야 하는 공동주택 소유자를 합치면 조금의 토지라도 갖고 있는 세대는 전체 세대의 61.3% 수준이다.

강 중개사는 "국토보유세를 기본소득과 연계하면 1000평 이하 토지를 소유한 절대다수 사람들은 세금을 낸 것보다 더 많이 받게 된다"며 "낸 세금보다 더 많은 혜택을 받을 수 있다는 신뢰가 우선된다면 국토보유세는 논의해 볼만한 충분한 가치가 있는 제도"라고 말했다.