상속 부동산-취득시기

⑴상속주택 양도 시 적용세율

상속주택을 양도하는 경우 해당 주택의 히스토리에 대하여 살펴 본다면, 피상속인이 과거의 어느 시점에 취득한 주택을 상속으로 인하여 상속인이 취득하게 되고, 상속의 개시일로부터 6개월이 속하는 달의 말일까지 상속세를 신고 납부하게 된다.

이 상속받은 주택을 양도하게 되는 경우 세율적용을 위한 보유기간은 상속개시일이 아닌 피상속인이 최초 취득한 날을 기준으로 보유기간을 계산한다. 상속의 경우 의지가 개입되지 않은 법적 행위이므로 1년 미만 보유시 70%, 2년 미만 보유 시 60% 인 단일세율 적용이 배제하기 위함이다.

⑵ "상속받은 주택을 6개월 내 양도하면 양도세가 없다"의 의미

상속이 개시되면, 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 상속주택에 대하여 그 가액을 결정하여 신고하여야 한다. 상속인은 상속개시일에 상속주택을 상속세 신고및결정된 금액으로 취득하게 되는 것이다. 그러나 상속개시일 이후 여러가지 이유로 상속세 신고기한까지 매도계약을 체결하거나 매도잔금을 받게 되는 경우가 있다.

이렇게 되면 상속세 신고를 위한 금액을 결정할 때, 매도금액이 상속세 신고금액이 되므로, 매도금액과 취득금액이 동일하게 되어 양도차익이 없기에 양도소득세가 0 이 되는 것이다. 양도차익이 없으므로 세율적용은 크게 중요하지 않게 된다.

⑶ 상속받은 주택의 비과세 조건

상속주택의 경우 상속개시일에 취득하는 것이고, 비과세를 위해서는 보유기간 2년 (상속개시일에 조정대상지역인 경우 거주2년)의 조건을 충족하여야 한다. 무주택자가 상속받는 경우 보유2년 (또는 거주2년)의 기간을 판단하는 기준은 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동일세대이냐 별도세대이냐에 따라 또다시 구분한다.

별도세대로부터 상속받은 경우 그 주택의 비과세 판단을 위한 취득일은 상속개시일이 되므로 상속개시일부터 양도일까지 보유2년(또는 거주2년)의 조건을 만족하여야 한다. 동일세대로부터 상속받은 경우에는 피상속인의 보유/거주기간과 상속개시 후 보유/거주기간을 통산하므로, 비과세를 위한 보유기간의 조건을 만족하기가 상대적으로 수월하다.

⑷ 상속받은 주택의 장기보유공제 적용을 위한 기간

장기보유공제 적용을 위한 상속주택의 취득일은 상속개시일이므로 장기보유공제 적용을 위해서는 상속개시일부터 양도일까지의 기간이 3년 이상이 되어야 한다. 위의 세율 적용을 위한 보유기간과 구분해서 이해하여야 한다. 1주택의 경우 보유 및 거주기간에 따라 최대 80%의 공제 적용이 가능하다.

⑸ 실제 적용 사례

상속개시일부터 양도일까지 보유기간은 1년 6개월이고, 피상속인의 취득일부터 양도일까지의 기간은 8년 3개월인 경우 양도소득세 적용세율은 기본세율을 적용한다(보유기간 2년 이상). 다만, 장기보유공제는 상속개시일부터 양도까지의 기간으로 고려하므로 1년 6개월이 되어 장기보유공제를 위한 3년 이상의 경우를 만족하지 못하므로 장기보유공제는 적용하지 않는다.

오늘글에서 살펴본 것처럼 상속주택의 경우에는 취득일/양도일의 구분, 세율적용을 위한 보유기간, 장기보유공제를 위한 기간 계산 등에서 각각 고려하여야 하므로 양도소득세 신고전에 또는 계약서 작성 전에 반드시 세무전문가의 검토가 필요하다.