[2025년 부동산 톺⑤]변곡점 향하는 정책…수도권-지방 규제 '이원화'가 줄 영향은?

수도권 조이고 지방 풀기 본격화…제한적 처방 효과 '의구심'

수도권 무주택자 역차별 논란도…'서울 일극화' 막을 방안 없어

건설부동산은 시장경제의 바로미터라 할 수 있다. 호황기에는 건설자재 등 국가생산성을 높이고 노동집약 산업의 특성상 취업률이 증가하지만, 반대로 불황기에는 바로 건설부동산시장부터 직격탄을 받기 때문이다. 불황의 골이 생각보다 깊다. 아파트 분양이 줄고 주택 수요 감소로 신규 사업 진입에 대한 매력이 떨어진다고 한다. 반등의 기회를 노리지만 대내·외적 상황 마저 녹록치 않다. 이에 ‘미디어펜’은 ‘2025년 부동산 톺아보기’를 통해 ①대내·외 리스크 및 진단 ②환율·금리 여파 ③‘얼죽신’ 현상 ④수요 양극화 현상 ⑤정부정책 순으로 작금의 건설부동산 시장을 진단한다. [편집자주]

[미디어펜=조성준 기자]올해 부동산 시장은 정부의 정책 요인이 시장에 어떠한 영향을 줄 것인지에 대한 포인트를 면밀히 체크해야 할 것으로 보인다.

주택경기 침체가 지속되는 와중에도 서울 주요 지역 아파트만 오르는 초양극화가 심화되는 가운데 정부도 수도권과 지방에 이원화된 정책을 펼친다는 방침이다.

또한 주택 시장의 변화에 따라 스트레스DSR 3단계 적용의 세부적 내용 등 정부의 정책이 유동적일 수 있어 주의가 요구된다.

◆전방위적 지방 부동산 살리기 나선 정부

이원화된 부동산 정책이 수도권과 지방 부동산 시장에 어떠한 효과를 미칠 지에 대한 관심이 집중되고 있다.

정부는 최근 잇따른 지방 부동산 부양 성격의 정책을 발표하고 있다. 지난 25일 최상목 대통령 권한대행은 정부서울청사에서 경제관계장관회의를 열어 '비수도권 국가·지역전략사업' 15곳을 선정했다.

지방에서 개발이 필요하다고 판단되는 토지의 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 조치로, 서울 여의도 면적의 15배인 42㎢에 해당하는 그린벨트를 해제한다. 이번 조치는 부산 강서구 제2 에코델타시티와 대전 나노반도체 국가산업단지 등 비수도권 주요 지역을 국가·지역전략사업으로 지정하기 위해서다.

앞서 정부는 지방에 산재한 악성 미분양 아파트를 직접 매입하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)는 지방의 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 기존 분양가의 70~80%가격으로 매입하기로 했다. 이는 지방 부동산 시장에서는 15년 만의 직접 매입이다.

이밖에 다음달부터 주택도시기금 구입(디딤돌)·전세자금(버팀목) 대출금리를 0.2%포인트(p) 상향하면서도 지방은 제외하고, 지방 준공 후 미분양 주택 구입 시에는 0.2%p 우대금리를 적용키로 했다.

또한 지방은행이 지방 주택담보대출을 확대하면 연간 가계대출 경영관리상의 인센티브를 주기로 하는 등 전방위적인 지방 부동산 살리기 정책을 펼치기로 했다.

◆제한적 조치 실효성 의문…"양극화 막기엔 역부족"

정부의 수도권-지방 부동산 정책 이원화를 펼치고 있지만 그 실효성에 대해선 의구심이 따른다.

우선 지방 부동산 주담대에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 완화가 기대와 달리 발표되지 않았다. 오는 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR은 당초 수도권과 지방의 스트레스 금리 격차를 지금보다 더 벌려 대출한도를 차등 적용하는 방안도 일각에서 거론됐다. 대출 금리를 완화하면 내집마련 수요자들의 집 구매 심리를 자극해 거래가 활성화될 수 있지만 정부는 보다 강화된 3단계 스트레스 DSR을 수도권과 지방에 동일 적용키로 했다.

LH가 매입하기로 한 지방 악성 미분양 아파트가 전체 지방 준공 후 미분양 아파트 중 약 17%에 불과해 실효성에 대한 지적도 나온다. 국토부는 이에 대해 지난 2008~2010년 미분양 적체 해소를 위해 매입한 물량이 7058호로 당시 지방 준공 후 미분양 물량 5만2000호 중 13.6%였던 것에 비해 많다는 입장이다.

일부 전문가들은 LH의 지방 3000가구 매입이 시장을 반전시킬 효과는 주지도 못하면서 정부가 생색만 내게 되는 것 아니냐는 비판도 나온다.

건설사 한 관계자는 "(LH의 매입에 응하는 것은) 시행사와 시공사의 합의가 필요한 사안으로, 기존 분양가보다 저가에 처리하는 형태여서 간단한 문제는 아니다"라며 "정책 자체는 업계에서 반길 일이지만 일부 미분양 물량에 해당돼 시장에 큰 영향을 주기는 어려울 것 같다"고 말했다.

일각에서는 수도권 무주택자에 대한 역차별 비판도 제기된다. 상술한 바와 같이 디딤돌·버팀목 대출 시 수도권 대출 금리는 0.2%p 오르는 반면 지방은 제외되는 데 따른 비판이다.

한편 정부의 수도권-지방 부동산 정책 이원화가 본격화한 만큼 시장에도 어떤 형태로든 여파가 미칠 것으로 관측된다.

최근 주택산업연구원(주산연)이 발표한 지난달 주택사업경기전망지수는 73.2로 전월 대비 11.6포인트(p) 상승했다. 기준점인 100점 아래에 머물러 있지만 정부 발표를 전후해 크게 오른 셈이다. 구체적으로는 수도권은 소폭 하락했지만 지방에서 반등하며 지방 부동산 활성화에 대한 사업자들의 기대감이 상승했다.

업계 한 관계자는 "서울을 중심으로 한 전국 부동산 양극화가 심화되는 데 따른 조치로 볼 수 있다"면서 "지방 부동산 부양책이 나름대로 효과를 볼 수 있겠지만 서울 강남의 부동산 상승을 제어하는 것과는 별개의 사안이므로 전체 부동산 시장 안정화에 큰 효과를 볼 지는 미지수다"라고 말했다.