韓 물류센터 거래 활발속 외국계 행보 두각

국내 물류센터 시장의 공급 과잉 우려가 여전한 가운데 외국계 큰손들이 저가매수에 나서며 활발한 움직임을 보이고 있다.

이들은 앞서 투자한 우량 물건을 팔아 투자금을 회수하는 한편 자산가치가 내려간 물류센터를 싸게 사들이는 모습이다.

24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 글로벌 부동산 솔루션 그룹 JLL(존스랑라살) 계열의 라살자산운용은 2019년에 인수한 로지포트 서안성Ⅱ 물류센터 매각 자문사로 딜로이트안진과 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 선정했다.

라살자산운용은 이달 말 입찰을 진행해 다음달 중 우선협상대상자를 선정해 거래 관련 MOU(양해각서)를 체결할 방침이다.

로지포트 서안성Ⅱ 물류센터는 경기도 안성시 양성면 도곡리 40-6에 소재하며 남부권 대형 물류센터 중 하나로 꼽힌다.

지난해 8월 준공됐으며 지하 2층~지상 3층, 연면적 3만9289제곱미터 규모다.

JP로지스틱스가 이 물류센터의 전체 면적을 임차하고 있으며 매일유업을 주 화주사로 두고 있다.

상온과 저온 시설 비율이 각각 65%, 35% 정도로 전체 거래가격은 800~900억원 선에서 결정될 것으로 추정된다.

싱가포르투자청(GIC)도 앞서 투자한 경기도 광주시에 소재한 곤지암 물류센터에 대한 투자금 회수에 나선 상태다.

미래에셋맵스물류1호부동산투자유한회사로 운영되고 있는 곤지암 물류센터는 현재 독일계 도이치뱅크그룹 산하의 자산운용사인 DWS자산운용이 인수를 추진하고 있다.

GIC는 이 자산을 팔면서 다른 물류센터 자산 인수를 적극적으로 검토하고 있는 것으로 전해진다.

국내 물류센터 시장은 코로나19 팬데믹 시기를 지나며 거래가격이 하향 안정화됐는데, 안정적인 수익을 추구하는 국내 투자사들보다 손실 위험성이 있더라도 목표수익률이 높은 외국계 투자사들이 적극적으로 매매에 나선 것으로 해석된다.

상업용 부동산 전문 서비스 기업인 젠스타메이트에 따르면 수도권 물류센터 전체 캡레이트(Cap Rate)는 2022년 1분기 이후 꾸준하게 올랐다.

지난해 캡레이트는 5.9%로 전년 대비 약 0.4%포인트(p) 올랐다.

NPL(부실채권)성 물건들이 거래가 되면서 자산가치가 하락하고 캡이 상승되는 경향이 있었으나 일부 우량 자산 거래에서는 캡 하락의 여지도 감지되고 있다.

최근 ESR켄달스퀘어리츠가 매각하는 이천4 물류센터의 경우 퍼시픽자산운용과 손을 잡은 KKR(콜버그크래비스로버츠)가 우선협상대상자로 선정됐다.

당시 입찰엔 싱가포르계 캐피탈랜드투자운용과 중국계 사모펀드인 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG) 등도 뛰어든 것으로 전해졌다.

20~30대 중심으로 e커머스 소비층이 늘면서 국내 물류센터 시장이 더욱 확대될 것으로 예상되는 가운데 외국계 투자사들이 자산 매입에 적극적으로 나설 것이라고 업계는 예상한다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “외국계 투자자들은 상온 위주의 접근성이 우수한 자산에 대해 적극적으로 투자를 검토하고 있다”며 “공급이 많았던 동남권역에 대한 투자는 지난해 들어서 줄어들었지만 남부권, 서북권 등 타 지역에 대한 물건 검토와 투자가 증가하고 있다”고 했다.