▲ AI PRISM* 맞춤형 경제 브리핑
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부동산 시장이 올해 들어 급격한 변화를 맞고 있다. 정부가 무순위 청약 자격 요건을 무주택자로 제한하는 방안을 발표하자 청약 시장이 크게 요동쳤다. 주택 공급 부족 상황에서 '일단 넣고 보자'는 무지성 청약이 오히려 시장 과열을 부추기고 있다는 판단에서다.
부동산 시장의 또 다른 변수는 외국인 임대인의 급증이다. 서울 아파트·빌라 등 집합건물에 세입자를 들인 외국인 임대인이 10년 새 23배나 늘었다. 지난해에는 외국인 임대인 수가 전년(4628명) 대비 72.1% 증가해 7966명에 달했다. 일본(13%), 미국(8.4%)보다 낮은 수준이지만 증가세가 가파르다.
■ 무순위 청약 재편 임박
국토부는 무주택 실수요자의 내집마련 기회를 확대하기 위해 유주택자의 무순위 청약을 제한하기로 했다. 무주택자일지라도 해당 지역에 거주하는지 따지는 방안도 검토 중이다. 전문가들은 무순위 청약 제도 개편으로 경쟁률이 현재의 절반 이하로 하락할 것으로 전망하고 있다. 2월 중 발표될 구체적인 제도 개선안에 따라 청약 시장이 재편될 전망이다.
■ 외국인 임대인 급증에 전세사기 우려
외국인 임대인 증가와 함께 '전세사기' 불안도 커지고 있다. 외국인의 경우 개인정보와 부동산 취득 정보를 제대로 파악하기 어렵고 의사소통이 어렵기 때문이다. 지역별로 보면 강남 3구에서 증가 폭이 가장 컸다. 강남구가 전년 대비 88.9%(444명) 증가한 943명으로 가장 많았고, 송파구와 서초구가 각각 670명, 671명을 기록했다.
■ 실거주 검증 대폭 강화
정부가 청약 당첨자의 부양가족과 실거주 여부 확인 절차를 대폭 강화한다. 기존에는 가족관계증명서와 주민등록 등·초본만 확인했으나, 앞으로는 건강보험 요양급여 내역까지 들여다보기로 했다. 특히 청약 가점을 높이기 위한 위장전입 적발에 주력할 방침이다. 전문가들은 "실거주 중심의 청약 시장이 형성될 것"이라고 전망했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 무순위 청약 제도 개편 임박...2월 중 구체안 발표
- 기사 바로가기: https://www.sedaily.com/NewsView/2GNOFJTOZ6
- 핵심: 유주택자의 무순위 청약 기회를 제한하고 무주택자에게도 거주지 제한을 검토 중이다. 제도 개선안은 다음 달 중 발표될 예정이다.
- 투자 전략: 실거주 목적의 무주택자는 입지가 우수한 곳 위주로 청약을 고려해야 한다. 유주택자는 단기적인 시세차익보다 장기 보유가 가능한 물건을 검토해야 한다.
2. 서울 ‘외국인 임대인’ 10년새 23배 급증
- 기사 바로가기: https://www.sedaily.com/NewsView/2GNOFN4KK2
- 핵심: 서울 아파트·빌라의 외국인 임대인이 10년 새 334명에서 7966명으로 급증했다. 특히 강남 3구에서 증가세가 두드러졌다.
- 투자 전략: 외국인 임대인의 임대차 계약 시 신중한 검토가 필요하다. 임대차계약서와 등기부등본 확인은 필수이며, 가능한 대면 계약을 진행하는 것이 안전하다.
3. 병원·약국 기록 훑어... 위장전입 등 ‘무늬만 대가족’ 걸러낸다
- 기사 바로가기: https://www.sedaily.com/NewsView/2GNOG91CS3
- 핵심: 청약 당첨 시 부양가족과 실거주 여부 등에 대한 확인 절차가 강화된다. 건강보험 요양급여 내역까지 확인하여 위장전입을 철저히 검증할 예정이다.
- 투자 전략: 청약 제도 검증 강화로 실거주 위주의 청약 시장이 형성될 전망이다. 불법 위장전입 등에 대한 리스크도 커질 것으로 예상된다.
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[시장 참고 뉴스]
4. ‘워크아웃 자회사 도우려고 자산 팔았더니 세금 폭탄’… 비명 지르는 건설사들
- https://www.sedaily.com/NewsView/2GNOESDGNB
- 핵심: 자회사 지원을 위해 자산을 매각한 건설사 모기업에 과도한 양도세 부과. PF 부실이 발생할 경우 모기업의 지원에도 한계. 건설사 구조조정 지원법 처리 지연.
- 투자 시사점: 건설사 유동성 위기가 심화될 수 있어 시공사의 재무건전성 면밀히 점검 필요. 분양 사업장 선택시 시공사의 자금력도 중요한 고려사항.
5. 인뱅 ‘고환율 신음’ 영세 수출입업체 첫 지원
- https://www.sedaily.com/NewsView/2GNOG3663C
- 핵심: 인터넷은행들이 한국무역보험공사와 협력해 영세 수출입업체 지원에 나선다.
- 투자 시사점: 부동산 임대사업자도 다양한 금융 지원 제도를 활용할 필요가 있다.
6. 원전 10기 수명연장, 석탄보다 온실가스 5000만톤 저감
- https://www.sedaily.com/NewsView/2GNOF91D6N
- 핵심: 원전 10기 수명 연장 시 온실가스 5000만톤 저감 효과. 계속운전은 신규 건설 대비 비용도 58% 낮아.
- 투자 시사점: 에너지 정책 변화로 인한 전기료 상승 압력이 제한적일 수 있어 임대 수익 분석시 참고 필요.
[오늘의 용어]
1. 재건진단: 기존 정비사업 안전진단을 대체하는 새로운 평가제도다. 노후도와 구조안전성 외에도 주거환경, 생활인프라, 에너지효율 등을 종합적으로 평가한다. 재건축·재개발 사업 추진 시 핵심 기준으로 작용한다.
2. 부양가족 가점제: 청약 신청자의 부양가족 수에 따라 가점을 부여하는 제도다. 직계존속은 3년 이상 부양해야 인정되며, 배우자와 직계비속도 포함된다. 최대 35점까지 받을 수 있어 당첨 가능성에 큰 영향을 미친다.
[주목 포인트]
1. 청약제도 검증 강화
- 실거주와 부양가족에 대한 검증이 강화되면서 불법 위장전입 등이 대폭 감소할 전망이다. 청약 가점을 위한 서류 위조나 위장전입은 적발 시 당첨 취소는 물론 형사처벌까지 받을 수 있어 각별한 주의가 필요하다.
2. 외국인 임대인 리스크 관리
- 외국인 임대인과의 계약 시에는 등기부등본 확인, 확정일자 신청, 전세보증보험 가입이 필수다. 특히 강남 3구의 경우 임대인의 신원 확인과 자금력 검증에 더욱 신중해야 한다. 가능한 대면 계약을 진행하고, 법무법인을 통한 계약서 검토도 권장된다.
[키워드 TOP 5]
청약제도 검증, 실거주 확인, 위장전입 적발, 외국인 임대인, 전세사기 방지
