지방 주택시장 ‘꽁꽁’…정부 정책 수혈에도 정상화 ‘묘연’

지방 ‘악성 미분양’ 사면 세제 산정 시 1가구 1주택 특례 적용

전국 준공 후 미분양 1.8만가구…4년 4개월 만에 최대

“개인도 기업도 외면, 좀 더 파격적인 혜택 마련돼야”

정부가 침체한 지방 주택시장을 살리기 위한 지원방안을 마련했다. 특히 적체된 미분양 주택을 매입하면 세제 혜택을 확대 제공한단 방침인데, 시장 양극화가 갈수록 심화하는 가운데 실효성을 꾀할지는 의문이다.

14일 국토교통부 등에 따르면 정부는 얼어붙은 지방 주택시장 정상화를 위한 세제 지원을 확대하기로 했다.

올해부터는 기존 1주택자가 지방 소재 준공 후 미분양 주택을 사면 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1가구 1주택 특례를 적용하기로 했다.

이미 지난해 1월부터 지방 준공 후 미분양 주택에 대해선 취득세와 양고세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외하고 있는데 관련 혜택을 확대한 셈이다.

전용 85㎡ 이하 아파트, 취득가액 6억원 이하 주택을 대상으로 하며, 전용 85㎡ 이하, 취득가액 3억원 이하 지방 준공 후 미분양 아파트를 2년 이상 임대로 사용할 경우 주택건설 사업자의 원시 취득세도 최대 절반까지 감면해준다.

관련 입법과제도 속도감 있게 추진한다. 무주택자·1주택자가 인구감소지역 소재 주택을 구입하면 취득세를 최대 50%까지 감면해주는 내용이 골자다.

취득세 산정 시 중과 배제되는 지방 주택 대상을 확대하는 종부세법·지방세법 시행령 개정도 1분기 중 추진한단 방침이다.

얼어붙은 지방 주택시장 정상화를 위해 정부는 지난해부터 고군분투 중이지만, 좀처럼 효과를 거두지 못하고 있다.

국토부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만5146가구다. 이 중 77.8%인 5만652가구가 지방에 집중돼 있다.

악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 전국 1만8644가구로 지난 2020년 7월 이후 4년 4개월 만에 최대치를 기록했다. 이중 79.4%인 1만4802가구가 지방 물량이다.

각종 세제 지원방안과 함께 지난해 3월에는 기업구조조정 리츠(CR리츠)까지 부활시켰으나, 시장 반응은 뜨뜻미지근하다.

CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 임대로 운영하다가 향후 부동산경기가 회복되면 매각해 수익을 내는 상품이다. 현재 국토부에 영업 등록된 CR리츠는 단 2건에 불과하다.

시세차익 기대감이 수도권 대비 현저히 떨어지는 데다 매수 후 매도까지 이어지기 어렵다보니 개인은 물론 업계의 관심도 크게 떨어져서다.

지난해 전국 아파트 매매가격은 수도권은 1.85% 상승한 반면, 지방은 1.80% 하락했다.

그에 따른 여파로 대부분 지방에서 주택사업을 추진하는 중소·중견 건설사들까지 경영난에 빠져 휘청이는 모습이다.

경기 침체와 시장 불확실성 확대, 대출 규제 강화 등으로 ‘똘똘한 한 채’ 기조가 뚜렷해진 만큼 단순히 세제 혜택을 늘리는 것만으론 지방 주택시장이 안고 있는 문제를 해결하기 어렵다는 게 전문가들의 중론이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “지금은 주택시장 호황기가 아니어서 집값이 올라가지 않을 텐데 필요하지 않은 주택을 추가로 매입하는 수요가 많지 않다”며 “일부 미분양 해소에 도움은 되겠지만, 과거 양도세를 몇 년간 부과하지 않는 등 좀 더 파격적인 유인책이 마련됐던 걸 감안하면 충분하다고 보긴 어렵다”고 설명했다.

그러면서 “올해까지도 지방 주택시장 침체는 이어질 수밖에 없다”며 “세제 혜택도 좋지만 지금 같은 시황에선 개인이 움직이기 어렵기 때문에 기업에 대한 지원을 확대하는 것이 미분양 해소에 도움이 될 수 있다”고 덧붙였다.