[헬로T부동산] 분양가는 치솟고, 통계는 엇갈리며, 외국인은 사고 있다

최근 부동산 시장을 바라보는 시선이 그 어느 때보다 혼란스럽다. 정부는 회복을 말하고 언론은 상승 신호를 보도하지만, 체감 시장은 여전히 한파다. 통계는 제각각이며, 현장에서는 분양가가 연일 최고가를 경신하고 있다. 그 와중에 외국인 투자자들은 조용히 자산을 사들이고 있다. 이처럼 ‘분양가 상승’, ‘통계 신뢰 붕괴’, ‘외국인 활황’이라는 상반된 흐름이 동시에 나타나는 상황은 단순한 가격 논리로는 설명되지 않는다. 지금 시장을 해석하기 위해서는 세 가지 키워드를 중심으로 보다 입체적인 시선이 필요하다.

통계는 오르는데 시장은 얼어붙었다 : 신뢰의 공백

최근 한국부동산원과 민간조사기관 간의 통계 엇갈림이 시장에 적지 않은 혼란을 주고 있다. 같은 시점, 같은 지역을 두고 어떤 기관은 ‘상승’, 또 다른 곳은 ‘보합’ 혹은 ‘하락’이라 발표한다. 예를 들어, 수도권 아파트값 주간 변동률을 두고 한국부동산원은 ‘3주 연속 상승’이라 한 반면, 부동산R114는 ‘매매가 하락세 전환’이라 밝혔다. 이처럼 신뢰 기반이 무너진 통계는 투자 판단의 기준을 흐리게 만들고, 매수자와 매도자 모두에게 의사결정 리스크를 안긴다.

통계 신뢰가 무너지면 시장은 제 기능을 하지 못한다. 거래가 끊기고 정보의 비대칭이 심화되며, 결국 실수요자는 눈치를 보게 되고 투자자는 한발 물러선다. 지금은 숫자가 중요한 것이 아니라, 어떤 통계가 시장을 더 정확히 반영하는가를 묻고 검증할 수 있는 관점이 더 필요하다. 특히 분양가나 실거래 지표처럼 시장에서 발생한 ‘실제 행위 기반 데이터’에 주목하는 것이 중요하다.

치솟는 분양가, 줄어드는 선택지

분양가 상승은 단순한 건축비나 인건비 상승만으로 설명되지 않는다. 현재 시장에서는 분양가가 이미 실수요자의 ‘지불 한계선’을 넘어서고 있으며, 이는 공급 위축과 정책 불확실성이 맞물린 구조적 결과다.

2025년 이후 입주 예정 물량은 급격히 줄어들고 있으며, 이는 곧 ‘공급 절벽’으로 이어질 가능성이 높다. 특히 서울 및 수도권 핵심지의 분양 물량은 2023년 대비 절반 이상 감소할 전망이다. 이처럼 공급이 줄면 가격은 다시 반등할 수밖에 없고, 분양가는 향후 더 오를 가능성이 크다.

더욱이 최근 분양 현장에서는 ‘옵션 강제화’, ‘추가 분담금’ 등의 변수도 함께 발생하고 있다. 과거보다 훨씬 복잡하고 비싼 분양 구조 속에서 실수요자들은 지금이 마지막 실거주 진입 타이밍이 아닐까 하는 압박을 느끼고 있다. 하지만 반대로, 이 분양가 수준이 향후 시장 흐름을 역으로 꺾을 수도 있다는 리스크도 존재한다. 지금은 ‘사야 할 때’일 수 있지만, ‘무리해서 사면 안 되는 때’이기도 하다.

외국인은 사고 있다: 조용한 자본 이동

놀랍게도, 최근 4년간 한국 부동산을 가장 많이 매입한 외국인은 중국인으로 나타났다. 정부 통계에 따르면 2020년 이후 중국계 자본은 수도권 아파트, 지방 상가, 토지 등 다양한 자산군에 걸쳐 활발히 유입되고 있다. 국내 수요자들이 규제와 금리 인상으로 움츠러든 사이, 외국인들은 조용히 저가매수에 나섰고, 일부 지역에서는 이들이 시장의 ‘바닥’을 만들고 있다는 분석도 나온다.

이 현상은 단순한 국제 자본 흐름의 문제가 아니라, 시장 접근성의 불균형을 드러낸다. 내국인은 대출규제, 보유세, 토지거래허가제 등의 다층적 장벽에 가로막혀 있는 반면, 외국인은 일부 지역에서 상대적으로 자유롭게 자산을 취득하고 있다. 이와 같은 ‘이중 시장’ 구조는 국내 실수요자에게는 위기이며, 동시에 글로벌 투자자에게는 기회가 될 수 있다. 이들의 자금 흐름을 관찰하는 것만으로도 시장의 하방 경직성과 반등 가능성을 어느 정도 가늠할 수 있다.

지금은 흐름을 읽는 시기, 선택보다 관찰의 기술

지금의 시장은 오르내림보다는 ‘흐름의 단절’이 문제다. 통계의 불신, 가격의 왜곡, 규제와 불균형 속에서 시장은 ‘멈춰 있는’ 상태다. 하지만 이런 정지 상태는 언젠가 방향성을 갖고 다시 움직이기 마련이다. 그 시작점은 ‘신뢰의 회복’이며, 그 신호는 거래량 회복, 실거래가 안정화, 신규 분양 흡수력 회복 같은 지표에서 나타날 것이다.

투자자는 지금 ‘사지 말아야 할 때’를 고민하기보다는, ‘언제 다시 시장이 움직일 수 있을까’를 질문해야 한다. 정부의 규제가 유연해지고 금리가 다시 안정될 때, 혹은 공급 부족이 본격화되는 순간이 그 기점이 될 수 있다. 지금은 선택의 시기가 아니라 시장 구조를 파악하고 흐름을 읽는 훈련의 시간이다.

이지윤 부동산전문기자/작가 |