고강도 규제에 주담대 잔액 올해 첫 감소…마포·성동 거래 늘고 '20억 이하' 매수세 회복 뚜렷 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑

* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다

[주요 이슈 브리핑]

■ 대출 급제동: 6·27 대출규제 여파로 5대 은행 주택담보대출이 이달 11일까지 전월 대비 524억 원 감소하며 올해 들어 처음 마이너스를 기록했다. 그동안 월 평균 4조 원씩 늘던 가계대출이 이달 1조 원대로 급감하며, 정부의 고강도 규제가 본격 효과를 나타내는 모습이다.

■ 선별적 회복: 대출 규제에도 불구하고 서울 8개 자치구에서 20억 원 이하 아파트를 중심으로 매수세가 빠르게 회복되고 있다. 마포·성동·동대문 등은 8월 거래량이 7월을 넘어섰으며, 9월 둘째 주 서울 아파트 가격이 0.09% 상승해 오름폭이 확대되는 상황이다.

■ 업계 대변화: 삼일PwC의 부동산·크로스보더 M&A 전문 인력 대거 영입과 4대 증권사 발행어음 규모가 6개월 새 4조 원 늘어나는 등 금융·부동산 업계의 사업 확장과 전문성 강화 경쟁이 치열해지고 있다. 이와 함께 고령화로 노인보호구역은 59.1% 증가한 반면 어린이보호구역은 3.2% 감소하는 등 인구 구조 변화가 각 산업에 영향을 미치고 있다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 고강도 대출규제에 주담대 마이너스 전환

- 핵심 요약: 6·27 대출규제의 본격적인 여파가 9월 들어 가시화되면서 주택담보대출이 8개월 만에 감소세로 돌아섰다. KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주담대는 이달 11일까지 전월 대비 524억 원 줄어 올해 지난달까지 지속된 증가세가 중단됐다. 가계대출 전체로는 1717억 원 증가했지만 올해 2월부터 월 평균 4조 원씩 늘던 것에 비해 증가폭이 크게 둔화됐다. 금융당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한하고 하반기 은행별 대출 한도를 반토막내는 등 강력한 규제를 지속하고 있다. 최근에는 수도권 1주택자 전세대출 한도를 3억 원에서 2억 원으로, 서울 강남·용산 등 규제지역 대출 한도를 집값의 40%로 추가 조이는 모습이다.

2. 마포·성동 거래 늘고 신고가 행렬…‘20억 이하’ 매수 회복세 뚜렷

- 핵심 요약: 6·27 대출 규제로 수도권 아파트 거래가 위축된 가운데 서울의 20억 원 이하 아파트를 중심으로 매수세 회복 조짐이 뚜렷해지고 있다. 서울 강동·동대문·동작·마포·성동·성북·금천·중구 등 8개 구는 이달 11일까지 신고된 8월 매매 건수가 벌써 7월 수준을 뛰어넘었다. 이들 지역 아파트는 매매 시세가 대부분 20억 원 이하로 형성돼 있고 실거주 수요가 탄탄하다는 특징을 보인다. 10억 원 이하 아파트는 8월 매매 건수가 2318건으로 7월 2310건을 웃돌았고, 10억 초과~20억 원 이하 아파트도 현재까지 1201건으로 7월 1400건의 85.8%에 달한다. 한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주 서울 아파트 가격은 0.09% 올라 첫째 주 0.08%보다 오름폭이 확대됐으며, 강동구 고덕그라시움과 성북구 롯데캐슬클라시아에서 신고가 거래가 이어지고 있다.

3. 삼일PwC, 인재 대거 수혈…부동산·크로스보더 힘준다

- 핵심 요약: 삼일PwC가 부동산·크로스보더 인수합병(M&A) 분야 경쟁력 강화를 위해 파트너급 외부 인력을 대거 보강했다. 기업 부동산 자문 전문가인 박성진 파트너와 이철민 파트너를 영입해 부동산 자문 영역을 부동산전략 자문, 부동산개발 자문, 투자 솔루션, 임대전략 솔루션, 글로벌전략 솔루션으로 확장한다는 방침이다. 박 파트너는 CBRE코리아 부사장 출신으로 20년간 오피스 임대차 자문과 리테일 서비스 영역을 담당했으며, 이 파트너는 30년 경력으로 국민연금 투자자문과 성수동 삼표레미콘 부지 복합개발사업 등에 참여했다. 크로스보더 M&A 분야에서는 글로벌 투자은행 경력의 심건 파트너와 한인섭 파트너가 합류해 국내외 거래 자문 역량을 강화했다. 삼일PwC는 올 상반기 완료 기준 자문 실적 8조 6335억 원으로 금융자문 1위를 기록한 바 있다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 발행어음 전성시대…빅4證, 6개월 만에 4조 늘었다

- 핵심 요약: 국내 4대 증권사의 발행어음 물량이 6개월 만에 4조 원 이상 늘어나며 사업 확장 속도가 빨라지고 있다. 한국투자증권·미래에셋증권(006800)·NH투자증권(005940)·KB증권의 올해 6월 말 발행어음 평균잔액은 42조 8136억 원으로 1년 만에 약 6조 원 증가했다. 4대 증권사는 개인과 기업고객에게 2.1~5.3% 금리로 발행어음 상품을 판매하고 있으며, 특히 한투증권(17조 2290억 원)과 KB증권(10조 5222억 원)이 가장 적극적으로 사업에 나서고 있다. 한편 채권시장에서는 장기물에 대한 보험사 수요 급증으로 장단기 금리 역전 현상이 나타나고 있어 주목된다. 50년 만기 국고채 금리는 2.625%로 10년 만기 국고채 금리 2.813%보다 낮은 상황이 수일째 이어지고 있다. 전문가들은 1년 만기로 자금을 조달해 장기 투자하는 발행어음 구조의 금리 리스크를 경계해야 한다고 지적하고 있다.

5. 72조 필요한 송전망, 금융사 참여땐 조기 구축

- 핵심 요약: 인공지능(AI) 확산과 데이터센터 구축을 위한 전력망 투자에 금융사 참여 방안이 검토되고 있다. 한국전력(015760)은 2038년까지 전력망에 72조 8000억 원을 투자해야 하는 상황에서 현재 한전만 가능한 송배전사업에 민간 금융기관의 참여길을 열자는 논의가 활발해지고 있다. 정부 고위 관계자는 “금융권과 함께 과거 경부고속도로나 포항제철 같은 국가 인프라를 구축하는 게 목표”라며 “초대형 사업에 투자하는 것이 목표이며 에너지가 주요 분야가 될 수 있다”고 설명했다. 국민성장펀드를 비롯해 국책은행을 중심으로 시중은행과 보험사·연기금 등이 참여하면 공공성을 유지하면서도 사업 속도를 높일 수 있다는 분석이다. 한전의 부채는 지난해 말 205조 4449억 원으로 부채비율이 496.69%에 달하는 상황이다.

6. 고령화가 바꾼 도로…‘실버존’ 늘고 스쿨존 줄었다

- 핵심 요약: 저출생·고령화 영향으로 노인보호구역은 크게 늘어난 반면 어린이보호구역은 감소하는 추세를 보이고 있다. 전국 노인보호구역은 2021년 2673곳에서 올해 6월 4253곳으로 59.1% 증가했으며, 인천이 104곳에서 272곳으로 161.5% 증가율을 기록했다. 강원(147.2%), 경남(106.1%), 충북(82.0%) 등 고령화 지수가 높은 비수도권 지역의 증가세도 두드러졌다. 반면 전국 어린이보호구역은 같은 기간 1만 6759곳에서 1만 6215곳으로 3.2% 줄었다. 세종과 광주 두 곳만 어린이보호구역이 증가했는데, 이는 대규모 택지개발과 학령인구 유입이 진행됐기 때문이다. 통계청 장래인구추계에 따르면 전체 고령인구는 2050년 1891만 명까지 계속 증가할 것으로 예측되는 반면 아동인구는 매년 꾸준히 감소할 전망이다.

[자주 묻는 질문]

Q. 현재 대출 규제로 부동산 투자가 어려워졌나요?

A. 20억 원 이하 아파트는 여전히 매수세가 회복되고 있습니다. 주담대가 8개월 만에 마이너스를 기록했지만 마포·성동 등 실거주 선호 지역에서는 8월 거래량이 7월을 넘어서고 있습니다. 10억 원 이하 아파트 거래량은 이미 7월을 웃돌았으며, 대출 규제의 영향이 덜한 가격대에서는 매수 심리가 개선되고 있습니다. 다만 레버리지를 활용한 대규모 투자는 현재 여건상 어려운 상황입니다.

Q. 추가 규제가 나올 가능성은 얼마나 되나요?

A. 이재명 대통령이 추가 대책 가능성을 공식화해 상당히 높은 상황입니다. 20억 원 이하 아파트에서도 신고가 거래가 잇따르고 9월 둘째 주 서울 아파트 가격 상승폭이 0.09%로 확대되는 등 선별적 과열 양상을 보이고 있습니다. 정부는 이미 토지거래허가구역 지정 권한을 확대하고 규제지역 LTV를 40%로 낮추는 등 단계적 규제 강화를 예고한 상태입니다.

Q. 발행어음 같은 대안 투자는 어떤가요?

A. 중금리 투자처로 관심이 높아지고 있으나 금리 리스크를 고려해야 합니다. 4대 증권사 발행어음 규모가 6개월 새 4조 원 늘어 42조 원을 넘어서며 2.1~5.3% 금리로 투자 기회를 제공하고 있습니다. 하지만 50년 만기 국고채 금리가 10년 만기보다 낮은 금리 역전 현상이 지속되고 있어 장단기 금리 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 직접 부동산 투자와 함께 자산 배분 차원에서 검토하시기 바랍니다.

[투자자 핵심 체크포인트]

✓ 대출 환경 급변: 주담대 8개월 만에 524억 원 감소, 수도권 주담대 한도 6억 원·전세대출 2억 원 제한으로 레버리지 투자 어려움 심화

✓ 선별적 접근 필요: 20억 원 이하 실거주 중심 아파트는 회복세, 10억 원 이하 거래량 7월 넘어서며 가격대별 차별화 전략 중요

✓ 추가 규제 대비: 이재명 대통령 추가 대책 예고, 신고가 거래 지속으로 정부 규제 확대 가능성 높음

✓ 금융시장 변화: 발행어음 42조 원 돌파하며 중금리 투자처 확대, 장단기 금리 역전 현상으로 금리 리스크 주의 필요

✓ 인프라 투자 기회: 송전망 72조 원 투자에 금융사 참여 검토, 대규모 국가 인프라 사업 투자 기회 확대 전망

[키워드 TOP 5]

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