"여보 이사 가야 하는데 어쩌지"…유례 없는 대출 절벽 생존법

전례 없이 강도가 세진 규제로 대출 한도가 크게 줄면서 이사철을 앞둔 소비자들의 고민이 커지고 있다. 전문가들은 반드시 필요한 대출이라면, 보험사 등 제2금융권이나 고정금리를 활용해 주택담보대출(주담대) 한도를 좀 더 늘릴 수 있다고 조언한다. 또 다주택자는 현행 규제에서는 대출이 나오지 않기 때문에 가급적 한 채로 정리할 필요가 있다.

DSR 50% 제2금융권이 한도 면에서 유리

6일 금융위원회에 따르면 현행 총부채원리금상환비율(DSR) 한도는 제1금융권이 최대 40%, 제2금융권은 50%로 제한돼 있다. DSR이란 대출을 받은 사람의 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 대출 원리금(원금과 이자) 합계의 비율이다.

원래 제2금융권은 제1금융권보다 금리가 높아 원리금 부담도 크다. 이를 고려하면 DSR 상한이 2금융권이 1금융권보다 10%포인트 높더라도 높은 원리금 때문에 실제 가능한 대출 한도 자체는 큰 차이가 나지 않았다. 하지만 최근 강도 높은 규제에 은행들이 대출금리를 제2금융권과 비슷한 수준까지 높였다. 이 때문에 원리금 부담도 엇비슷해지면서, 한도 측면에서 DSR 50%를 적용하는 제2금융권이 제1금융권보다 유리해졌다.

예를 들어 연소득 5000만원인 직장인이 은행에서 연 4% 금리, 30년 만기로 주담대를 받으면, DSR 40%를 적용해 약 3억5000만원까지 대출이 가능하다. 반면 해당 직장인이 보험사에서 연 4.2% 30년 만기로 주담대를 받으면 대출 한도는 8000만원가량 늘어난 약 4억3000만원까지 받을 수 있다.

고정금리 대출이 변동금리보다 한도 더 나와

고정금리를 노리는 것도 대출 한도를 높이는 방법이다. 특히 올해 7월부터 금융당국이 스트레스 DSR 3단계를 시행하면서, 변동금리 한도가 고정금리보다 많게는 수천만원 더 줄었다. 금융위에 따르면 연소득 5000만원 직장인이 30년 만기로 연 4.2% 금리의 주담대(원리금균등상환 방식)를 받았을 때, 수도권의 변동금리 한도(2억9000만원)가 5년 주기형 금리 한도(3억2000만원)보다 3000만원가량 더 적다.

주기형 금리란 3~5년 고정금리로 대출을 받은 뒤 해당 기간이 지나면 다시 3~5년 고정금리를 다시 설정하는 대출 방식이다. 한국은 미국처럼 30년 이상 장기 고정금리가 없기 때문에, 이런 주기형 금리를 사실상 고정금리로 친다.

다주택자는 일단 주택 수 줄여야 대출 가능

다주택자는 주택 관련 금융권 대출이 크게 제한돼 있어서 돈을 빌리기 위해서는 여러 채 있는 집을 한 채로 정리하는 것이 방법이다. ‘6·27 대출규제’에 따르면 다주택자는 수도권에서 주택 구매 목적의 신규 주담대를 받을 수 없다. 1주택자도 기존 주택을 처분하고 새 주택을 사는 조건으로만 대출이 가능하다.

또 다주택자는 수도권에서 전세자금대출이 사실상 막혀 있다. 1주택자는 수도권 전세자금대출을 받을 수 있지만, ‘9·7 부동산대책’으로 한도가 최대 2억원으로 줄었다.

이사 계획 있다면 계약 당기는 게 유리

이사 계획이 있다면 가급적 빨리 계약하는 것이 대출 한도 측면에서 나을 수 있다. 금융당국이 집값이 잡히지 않는다면 언제든 ‘더 센’ 대출 규제를 할 수 있다고 예고하기 있어서다. 정부는 대책 발표 전에 부동산 계약을 맺은 사람에 한해서는 이전 규제를 적용하는 경과 규정을 둔다. 다만 부동산 계약은 가계약은 인정하지 않고, 10% 계약금을 지급하고 계약서까지 쓴 경우만 인정한다.

계약을 이미 했다면, 대출 신청도 빨리하는 편이 낫다. 은행들이 월별 대출 총량을 제한받고 있어서, 대출 수요가 몰리면 바로 대출 승인이 바로 나오지 않을 수 있어서다. 대출 신청일은 은행별로 기준이 다른데 일반적으로 대출 실행일의 2~3개월 전부터 받는다.