엄정숙 변호사 "전세금 대출 규제 강화로 전세금 반환소송 증가 전망"

(조세금융신문=김영기 기자) 전세자금 대출규제 강화에 보증비율까지 하향 조정되면서 전세금 반환 분쟁이 늘어날 것으로 예상된다. 엄정숙 변호사는 임차인들에게 법적 절차 이행과 증거 확보를 당부했다.

엄정숙 변호사는 "지난 6월 정부가 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따라 수도권과 규제지역 내 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 하향 조정됐다"며 "여기에 전세자금 대출에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용 등 대출 심사가 강화되면서 전세금 반환 관련 법적 분쟁이 증가할 것으로 전망된다"고 말했다.

엄 변호사는 "임대인의 전세금 반환 능력이 약화되고 있는 상황에서 임차인들의 철저한 대비가 필요하다"고 강조했다.

실제로 금융위원회는 지난 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안을 발표하며 수도권과 규제지역의 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소했다.

또한 2025년 7월부터 전세대출에도 DSR 규제가 적용되면서 기존 주택담보대출이나 신용대출이 있는 경우 전세대출 한도가 감소하거나 거절될 가능성이 높아졌다.

금융당국은 전세자금 대출 한도를 축소하고 대출심사를 강화하면서 임대인의 자금 여력이 떨어지고 있다.

대법원이 발표한 '2024 사법연감'에 따르면, 전세금반환소송 본안소송 접수는 2023년 7,789건으로 전년(3,720건) 대비 약 109.4% 증가했다. 전세금 반환을 둘러싼 분쟁이 크게 확대되는 추세다.

올해는 이러한 정책 변화로 인해 전세금 반환 소송이 더욱 증가할 것으로 전망된다.

엄 변호사는 임차인들이 전세금을 원활하게 돌려받기 위해 법적 절차를 정확히 이행해야 한다고 강조했다.

그는 "주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신을 원하지 않을 경우, 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 중요하다"며 "이 통보는 반드시 내용증명우편으로 발송하는 것이 안전하다"고 조언했다.

엄 변호사는 "구두 통보나 일반 문자메시지는 송달을 입증하기가 어려울 수 있다"며 "민법은 해지 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 발생하는 도달주의를 취하고 있기 때문에 내용증명우편으로 발송하는 것이 법적으로 안전하다"고 설명했다.

그는 "내용증명에는 계약 해지 의사와 함께 전세금 반환 요구, 반환 계좌번호 등을 명확히 기재해야 한다"고 덧붙였다. 그는 또 "임대인이 전세금 반환을 미루는 경우가 많은데, 해지 통보를 제대로 하지 않으면 법적 대응이 어려워질 수 있다"고 강조했다.

엄 변호사가 특히 강조한 것은 퇴거 당시 주택 상태에 대한 증거 확보다.

그는 "임차인들이 간과하기 쉬운 부분인데, 임대인이 주택 훼손을 이유로 원상회복 비용을 청구하거나 전세금 반환을 지연시키는 경우가 적지 않다"며 "퇴거 시점의 주택 상태를 영상과 사진으로 꼼꼼하게 촬영해두어야 한다"고 강조했다.

엄 변호사는 구체적인 촬영 방법도 제시했다. "촬영 시에는 날짜와 시간이 표시되도록 하고, 각 방과 화장실, 주방, 베란다 등 모든 공간을 빠짐없이 기록해야 한다"며 "특히 벽지, 장판, 싱크대, 욕실 등 마모가 쉬운 부분은 근접 촬영으로 상태를 명확히 남겨두는 것이 좋다"고 말했다.

그는 "가능하다면 임대인이나 부동산 중개인 입회 하에 촬영하고, 쌍방이 서명한 상태확인서를 작성하면 더욱 확실한 증거가 된다"고 덧붙였다.

엄 변호사는 "원상회복 의무는 통상적인 사용에 따른 자연적 마모는 포함되지 않는데, 이를 입증할 증거가 없으면 불필요한 비용을 물어야 할 수 있다"며 "퇴거 시 주택 상태를 철저히 기록하는 것이 분쟁 예방에 매우 중요하다"고 설명했다.

계약 만료 후에도 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우에 대해 엄 변호사는 신속한 법적 대응을 주문했다.

그는 "전세권 설정이 되어 있다면 경매 신청을, 전세권 설정이 없다면 전세금 반환청구 소송을 제기할 수 있다"며 "이사를 가야 할 경우에는 반드시 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 설정해야 한다"고 조언했다.

엄 변호사는 "HUG 전세보증보험에 가입했다면 보증사고 발생 요건 충족 시 보증금을 청구할 수 있지만, 보증 비율이 하향 조정되면서 전액을 보장받지 못할 수 있어 신중한 검토가 필요하다"고 말했다.

그는 "전세금 반환 문제는 시간이 지날수록 해결이 어려워질 수 있어 초기 대응이 무엇보다 중요하다"며 "필요하다면 전문 변호사 상담을 통해 체계적으로 대응하는 것이 바람직하다"고 강조했다.

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