임대차 2법 개선안, 전월세 시장 '대대적 변화' 예고...전월세 상한선 10% 상향 유력

- 정부, 계약갱신청구권·전월세상한제 개선

- 폐지·자율 운영·상한 조정 등 4가지 방안 검토

[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 정부가 2020년 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)의 문제점을 해소하기 위해 제도 개선을 검토하고 있다. 이에 따라 전월세 시장에 상당한 변동이 예상된다.

폐지·자율 운영·상한 조정 등 4가지 방안이 검토 중인 가운데 전문가들은 '전월세 상한선 10% 상향 조정'을 유력하게 보고 있다.

임대차 2법, 이중 가격 현상 발생 문제

임대차 2법은 임차인의 거주 안정성을 보장하기 위해 도입됐지만, 시행 후 예상치 못한 부작용이 발생했다. 대표적으로 △전세 매물 감소 △전셋값 급등 △신규 계약과 갱신 계약 간 가격 격차 심화 등이 문제가 되고 있다. 특히 전월세상한제로 인해 갱신 계약에서는 5% 이내 인상이 가능하지만, 신규 계약에서는 시세 반영이 자유롭다 보니 가격이 급등하는 ‘이중 가격’ 현상이 발생했다.

국토교통부 관계자는 “임대차 2법의 취지는 긍정적이지만, 시장이 경직되면서 임대인과 임차인 모두 어려움을 겪고 있다”며 “현실적인 대안을 검토 중”이라고 밝혔다.

현재 정부가 검토 중인 개선안은 크게 네 가지로 정리된다.

첫째, 임대차 2법 폐지 방안이 거론된다. 임대차 2법을 전면 폐지하고 기존 시장 자율 규제로 돌아가는 방식이다. 갱신 계약 시 5% 이내로 보증금 증액을 제한하는 조항을 없애고, 시장 논리에 따라 전월세 계약이 이루어지도록 한다. 임대차 시장을 기존 방식으로 되돌리는 만큼 시장의 자율성을 극대화할 수 있으나, 단기적으로는 세입자의 거주 안정성이 약화될 수 있다는 우려도 있다.

이 방안은 현재 윤 정부가 탄핵 정국에 들어가있기 때문에 추진이 사실상 불가능 할 것이라는 의견이 지배젹이다.

둘째, 지역별 자율 운영 방식이다. 임대차 특별지역을 지정해 해당 지역에서는 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 유지하되, 다른 지역에서는 자유롭게 임대차 계약을 체결할 수 있도록 하는 방식이다. 수도권과 비수도권의 시장 상황을 반영해 유연한 제도 운영이 가능할 것으로 기대된다. 특히 서울 및 수도권 지역과 지방의 전세 시장 상황이 다르다는 점을 고려할 때, 맞춤형 정책이 가능해질 것이라는 분석이다.

셋째, 임대인-임차인 협상제 도입 방안도 검토되고 있다. 계약 체결 시 계약갱신청구권과 전월세상한제 적용 여부를 임대인과 임차인이 자율적으로 협상하도록 하는 방식이다. 이를 통해 임차인은 안정적인 거주권을 확보하고, 임대인은 시장 가격을 반영한 임대료 조정을 할 수 있게 된다. 다만, 시장의 협상력이 임대인에게 유리하게 작용할 경우 실질적으로 임차인의 보호 장치가 약해질 수 있다는 우려도 제기된다.

넷째, 전월세상한제 조정 방안도 포함됐다. 현재 5%로 제한된 전월세상한제의 상한선을 10%로 상향하거나, 특정 저가 주택에만 적용하는 방식이다. 이를 통해 기존 임차인의 주거 안정을 어느 정도 유지하면서도 신규 계약 시 과도한 가격 상승을 방지할 수 있다. 전월세상한제 완화로 인해 임대인의 부담을 줄이면서, 동시에 시장의 안정성을 유지하려는 절충안이다.

전문가들은 이 조정 방안을 유력한 개정안으로 보고 있다.

전월세 시장에 미칠 영향은?

임대차 2법 개정은 전월세 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 만약 임대차 2법이 폐지될 경우 단기적으로는 전셋값이 급등할 가능성이 있다. 기존 세입자들의 보호 장치가 사라지면서 재계약 시 임대료 인상 폭이 커질 수 있기 때문이다.

반면, 임대차 2법을 완화하는 방식으로 개정될 경우 시장 혼란을 줄이면서도 장기적으로는 임대 시장이 점진적으로 안정화될 것이라는 전망이 나온다.

부동산 전문가들은 “임대차 시장의 근본적인 불안 요인은 공급 부족에 있다”며 “제도 개선과 함께 임대 공급 확대 정책이 병행되지 않으면 임대차 시장의 혼란이 계속될 것”이라고 지적했다.

정부가 제도 개선을 통해 단기적인 시장 충격을 줄이더라도, 전세 공급 부족 문제가 해결되지 않는다면 정책 효과가 반감될 수 있다는 것이다.

현재 정부는 조만간 공청회 및 전문가 의견 수렴 절차를 거쳐 최종적인 개선안을 발표할 계획이다. 이에 따라 전월세 시장의 변화가 불가피할 것으로 보이며, 임대인과 임차인 모두 이에 대한 대비가 필요할 전망이다.

문홍주 기자 real@greened.kr

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